아파트 집값 하락 폭락하면 무주택자 더 고통받는 2가지 이유

최근 아파트 집값이 하락하면서 유주택자는 공포를 느끼고 무주택자는 환호를 외치고 있는 상황입니다. 이번 포스팅에서 부동산 시장이 폭락한다면 정말로 무주택자들이 좋은 것인지 살펴봅니다. 이 포스팅이 어쩌면 당신의 인생을 바꿀지도 모르는 매우 중요한 글입니다.

집값 하락 폭락시 무주택자가 더 고통받는 이유

 

감정적으로 부동산 시장을 바라보는 무주택자, 더욱 고통받고 가난해진다

백화점 명품코너에 가서 가방 가격이 비싸다고 하여 폭락을 주장하는 사람이 있다면 이 사람은 어떤 사람일까요? 바로 정신이상자 소리를 들을 겁니다. 그러나 부동산 시장에서 아파트 가격이 비싸서 폭락을 주장하는 사람들은 정신이상자가 아닙니다. 그 이유는 명품백은 사치재이고 아파트는 필수재 성격을 갖고 있기 때문입니다. 명품백은 없어도 우리가 살아갈 수 있지만 집은 없으면 삶의 질이 현격히 떨어지고 살아갈 수 없기 때문이겠죠.

그래서 부동산 시장은 다른 재화 시장과 다르게 도덕의 잣대가 크게 작용합니다. 선과 악이 존재한다는 뜻입니다. 무주택자 입장에서 부동산 투자자들은 집값을 올려 사람들이 집을 사는 것을 더욱 힘들게 만드는 악한 투기꾼 세력입니다. 그러나 유튜브에서 하락을 외치고 폭락을 주장하는 유튜버들은 무주택자들에게 희망을 주고 시장을 올바로 보고 있는 정의로운 전문가입니다.

맞습니다. 집값이 안정되어야 빈부격차도 크게 벌어지지 않고 사람들이 잘 살아갈 수 있는 환경이 조성되겠죠. 그러나 그것은 우리의 순진한 꿈일 뿐입니다. 경제가 움직일 때 선악을 따지고 움직이지 않습니다. 오르는 요소가 만들어지면 오르는 것이고 떨어지는 요소가 만들어지면 떨어지는 것이죠. 그래서 시장을 바라볼 때는 선악의 개념을 버리고 도덕의 잣대를 버리고 바라봐야 하는 것입니다.

도덕의 관념이 머릿속에 깔려 있으면 집값이 상승하는 것을 이성적으로 바라보지 못하게 됩니다. 집값이 오르는 것은 투기꾼의 모략이 되며 비정상적이며 떨어져야만 정상으로 회귀한다고 생각하게 됩니다. 누군가에게 저는 또 나쁜 사람이 될 수 있습니다. 왜냐하면 집값 폭락을 주장하지 않기 때문입니다.

이런 관점은 상당히 도덕적이고 정의로울 순 있으나 당신을 부유하게 만들지는 못합니다. 이런 생각을 벗어나지 못한다면 영원히 남들 돈 벌 때 도덕적으로 깎아내리기만 하게 됩니다. 솔직히 자신도 돈은 벌고 싶지만 벌지 못하게 되고 오히려 "돈이 뭐 중요해?"라며 자신의 마음가짐을 바꿉니다. 이와 관련되어 더 자세히 알아보고 싶다면 제 과거 글 [2022년 내집마련의 첫 번째 관문]을 참고하시길 바랍니다.

이런 분들은 대부분 이런 생각을 갖고 있습니다. 유튜브나 언론 밑에 달린 댓글들을 보면 지금 집값이 비정상이니 40~50%는 하락해야 한다며 폭락을 외치는 사람들이 있습니다. 집값이 폭락하면 서민들이 주거가 더 안정될 것으로 보고 집값이 폭락하면 그때 싼 가격에 집을 사겠다는 희망과 계획을 갖고 있는 것입니다. 많은 분들이 이런 생각을 갖고 있습니다. 그러나 우리는 감정이 아닌 이성적으로 제대로 생각을 해봐야 합니다. 과연 정말 이게 가능한 이야기일까요?

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꿈깨라, 폭락이 오면 무주택자는 더 고통받는다

부동산 시장을 주식시장처럼 바라보는 사람들이 많습니다. 물론 비슷한 측면도 많지만 주식과 부동산은 다른 관점으로 봐야 합니다. 주식에서는 폭락과 폭등이 자연스러운 모습입니다. 그리고 실제로 폭락을 하게 되면 비교적 쉽게 매수를 할 수 있고 폭등을 하면 비교적 쉽게 매도를 할 수 있습니다. 그러나 부동산은 떨어졌다고 해서 쉽게 살 수도 없으며 올랐다고 쉽게 팔 수도 없는 자산입니다.

주식은 사치재이고 부동산은 필수재입니다. 이것을 까먹는 사람들이 굉장히 많습니다. 주식이 갖고 있어도 그만이고 안 갖고 있어도 살아가는데 전혀 지장이 없습니다. 그러나 부동산은 꼭 내집마련이 아니라 할지라도 남의 집에라도 꼭 임차를 해서 살아가야 합니다. 즉 부동산 시장에는 필수적으로 참여할 수밖에 없다는 뜻입니다.

결론적으로 부동산 시장을 바라보실 때 자산을 보는 시각으로만 보지 마시고 필수재의 속성을 띠고 있다는 것을 항상 염두에 두셔야 합니다. 주식처럼 쉽게 매수하고 매도할 수 있는 것이 아닙니다. 그런 관점에서 글을 계속 읽어 주세요.

혹시 "폭락하면 이번에 집을 사야지!"라는 순진한 생각을 갖고 계신가요?
혹시 "집값 떨어지니깐 전월세로 살아가는 것이 좋겠다!"라고 단순한 생각을 갖고 계신가요?
이 생각이 당신을 몇 년 안에 주요 입지에서 점점 멀어지게 하고 결국에는 외곽으로 밀려나게 할 수 있습니다. 왜 그런지 말씀드리겠습니다.

 

첫째 서민은 더 집 사기가 힘들어진다

아니 상식적으로 집값이 떨어지면 집을 매수하기가 쉬워질 것 같은데 이게 무슨 말일까요? 오히려 바겐세일을 하는 아주 좋은 시기로 보이기까지 합니다. 근데 더 집 사기가 힘들어진다고요?

부동산은 집값이 떨어져도 비쌀까요? 쌀까요? 당연히 비쌉니다. 그렇기 때문에 우리가 부동산을 매수할 때는 대출을 이용하게 되는 것이죠. 집값이 떨어졌다고 대출을 이용하지 않는 사람은 없습니다. 부동산은 대출이 필수적입니다.

집값이 많이 떨어지는 시기라고 가정을 하겠습니다. 은행 입장을 한번 생각해볼까요? 은행은 어떤 곳인가요? 우리에게 이득을 주기 위해 있는 것이 아니라 자신들의 이익을 위해서 있는 '기업'입니다. 서민들에게 도움을 주기 위해 손해 보는 일을 희생하며 할 가능성은 없습니다. 집값이 떨어지는 상황에서 은행이 과연 무주택자 서민에게 주택을 담보로 잡고 대출을 잘해줄까요?

우리나라는 가계의 자산 중 부동산 비중이 굉장히 높기 때문에 부동산 가격이 폭락한다는 것은 경제가 매우 침체된다는 소리와 동의어입니다. 그런 경기침체 상황 속에서 은행은 과연 대출을 잘해줄까요? 절대 그렇지 않습니다. 오히려 대출심사가 훨씬 까다로워질 것입니다. 자산이 많고 소득도 많아 신용이 높은 부자에게는 그나마 대출을 해줄 것입니다. 그러나 자산도 없고 소득도 적은데 담보로 잡는 부동산 가격도 하락기에 있다면 대출을 잘해줄 가능성이 없습니다.

결과적으로 대출이 잘 나오는 부자들은 폭락한 집을 마구 사들일 수 있는 환경이 됩니다. 빈부격차는 더욱 커질 수밖에 없는 것이죠. 그래서 폭락하면 집을 사겠다는 생각은 순진한 생각이 될 수 있는 것입니다. 주식시장을 바라보듯 부동산 시장을 바라보는 것입니다. 그래서 집을 살 수 있음에도 사지 않고 폭락만을 기다리는 사람은 결코 좋은 입지로 갈 수 없습니다. 점점 외곽으로 밀려나게 됩니다. 그러면서 정부 비판만을 일삼고 외곽이 길도 안 막히고 공기도 좋다며 스스로를 위로하고 부동산 상승을 말하는 사람은 죄악시 여기고 폭락론을 말하는 전문가를 찬양하게 되는 것입니다.

 

둘째 서민은 전세도 구하기 더 힘들어진다

아니 이건 또 무슨말일까요? 집 사기도 힘들어진다면서 전세 구하기도 힘들어진다니요? 집값이 폭락하면 사람들은 집을 사기가 두려워집니다. 그래서 많은 분들이 전월세를 구하려고 합니다. 과연 이게 합리적인 생각인지 한 번 생각해보도록 하시죠.

전세를 시장에 공급이 된다는 것이 무엇일까요? 다 그런 것은 아니지만 대부분 다주택자가 공급을 하는 것입니다. 시장에 전세 매물이 점점 많아진다는 것은 다주택자가 점점 많아지고 있다는 의미로 해석할 수 있습니다. 그리고 다주택자가 되는 이유는 무엇인가요? 앞으로 집값이 오를 것 같으니깐 다주택자가 되는 것입니다. 집값이 떨어질 것 같은데 다주택자가 되는 사람은 없습니다.

그래서 결과적으로 시장이 점점 가격이 많이 오른 상황이 되면 다주택자들이 많아지고 전세가 수요에 비해서 과다공급이 됩니다. 그럼 어느 순간부터 역전세가 발생을 하게 됩니다. 이러면서 전세 가격은 점점 하락하게 되는 것이죠. 이때 잠깐은 전세 구하기가 굉장히 쉽습니다. 그러나 시간이 지나면서 계속 가격이 하락한다고 가정해봅시다.

그럼 다주택자들은 어떻게 할까요? 매매 가격과 전세 가격도 떨어지고 그동안 집값도 많이 올랐다고 생각하니 집을 팔게 될 것입니다. 즉, 다주택자가 점점 줄어들게 되고 전세 공급도 줄어들게 되는 것입니다. 집값이 폭락하는 마당에 누가 다주택자가 되려고 하겠습니까? 심지어 1 주택자도 무주택자로 돌아가서 전세 수요자로 돌아서기도 합니다.

결국 시간이 흐름에 따라 전세수요는 급등하게 됩니다. 반면에 전세 공급은 급락합니다. 결국 전세난이 발생하게 되는 것입니다. 집값이 떨어지고 있어서 집을 안 샀는데 전세 구하기도 매우 힘들어지는 것입니다. 심지어 이때는 신규 공급도 절벽에 들어섭니다. 부동산이 폭락하는 와중에 어떤 건설사가 미쳤다고 공급을 많이 진행할까요? 당연히 신규 공급도 급락하며 전세난을 더욱 부추깁니다.

결론적으로 역전세난이 발생하면 그 뒤에 전세난이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 전세난속에 허우적거리며 고통받지 않기 위해서는 가능하다면 역전세난이 발생하는 시기에 집을 매수하는 것이 현명한 선택이 될 수 있습니다. 이 시기가 매수자가 우위에 서는 시장이고 협상력도 크게 가져갈 수 있는 시기입니다.

결론

현재 부동산 시장이 조정을 거치고 있습니다. 그래서 많은 무주택자 분들은 폭락을 기대하며 자신이 기다려왔던 매수 기회가 온다고 좋아하고 있기까지 합니다. 그러나 매수 기회는커녕 더 밀려날 가능성이 있다고 말씀드리고 싶습니다. 은행에서 돈 안 빌려주면 원하는 타이밍에 원하는 집을 살 수 없습니다. 게다가 오를 때도 사지 못했던 아파트를 폭락할 때 산다는 것은 오만일 수도 있습니다. 두배의 용기가 필요한 일입니다.

그리고 부동산이 하락한다고 하여 전월세만을 생각하시는 것도 현명한 방법은 아니라고 말씀드리고 싶습니다. 집값 떨어지면 전세 살다가 집값 오르면 내집마련 하는 것이 말처럼 쉽다면 누가 부자 안 되겠습니까?

위와 같은 생각을 갖고 내집마련 할 기회를 몇 번 놓치시게 된다면 날이 갈수록 주요 입지에서 점점 멀어지게 될 것입니다. 그러니 폭락을 기다리며 기우제 그만 지내시고 타이밍 적당히 보시고 내집마련을 하시길 바랍니다. 집값 오르고 내리고도 중요하지만 기본적으로 집은 삶의 질의 큰 부분을 결정하는 중요한 요소입니다. 집이 없어서 발생하는 비용은 왜 생각하지 못하는 건가요? 한 번 생각해보시길 바랍니다.

오늘 제 글에 반대하는 분도 계실 겁니다. 부동산을 바라보는 시각은 천차만별이니까요. 그럼에도 이런 시각이 있다는 것을 좋게 생각해주시면 좋겠습니다. [아파트 집값 하락 폭락하면 무주택자 더 고통받는 2가지 이유]에 대해서 포스팅해봤습니다. 끝까지 읽어주신 분 정말 감사드립니다.

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