광명 아파트 집값 부동산 전망분석 내집마련 부동산투자 매수or매도(광명 하락 계속될까?)

오늘은 서울 아닌 서울이라고 할 수 있는 광명을 여러 데이터를 분석하여 앞으로 1~2년의 흐름이 어떨지 전망해보도록 하겠습니다. 그리고 전세수급지수에 대한 이야기도 말씀드리겠습니다.

1. 매매, 전세 가격 흐름

광명 매매,전세 가격지수(출처:리치고)

최근 광명의 가격은 분명히 조정 국면에 있습니다. 다만 이 흐름이 대세적 하락일까에 대해서는 생각을 해봐야 합니다. 오늘의 포커스는 "과연 광명 집값이 지속적인 하락세를 보일까?"로 설정하고 여러 데이터들을 분석해보도록 하겠습니다.

 

2. 입주물량

광명 입주물량(출처:아실)

누누히 말씀드리지만 집값을 분석하는 데에 있어서 가장 중요하게 볼 지표는 미분양과 입주물량 지표라고 말씀드렸습니다. 입주물량부터 보게 되면 올해 22년 입주물량이 적정 수요에 비해서 눈에 띄게 많다는 것을 확인하실 수 있습니다. 23년이 되면 적정 수요 이하로 떨어지게 되어 사실 무리 없는 입주물량이 됩니다만 22년 현재는 사실 객관적으로 많긴 해 보입니다. 다만 광명의 공급만 보면 초과공급이 22년 한 해로만 제한되어 있기 때문에 대규모 공급으로 인한 대세적 하락은 아닐 것으로 예상됩니다. 게다가 광명은 서울과 지리적으로 매우 가깝기 때문에 서울과 방향성을 같이 할 가능성이 매우 큰 지역입니다. 서울은 입주물량이 앞으로 2~3년은 입주물량이 현저히 부족할 예정입니다. 즉, 광명이 입주물량이 살짝 많다고 하더라도 서울에서 입주물량이 현저히 없으면 서울에서 수요가 많이 들어올 수 있는 입지이기 때문에 가격이 크게 하락할 가능성이 크지 않습니다. 결론적으로 입주물량을 보고 판단할 때 지금 현재 광명의 조정은 광명 자체의 입주 과다로 인한 요인도 있는 것은 분명하겠지만 그 여파가 굉장히 클 것으로 보이진 않습니다. 23, 24년 입주물량이 적거니와 서울의 입주물량도 현저히 적기 때문입니다.

 

 

3. 미분양

광명 미분양(출처:아실)

제가 항상 말씀드리지만 집값의 대세적 하락이 발생하기 위해서는 2가지 중 1가지라도 있어야 한다고 말씀드렸습니다. 바로 대규모 공급 또는 경제위기입니다. 이 2가지중에 1가지라도 발생하면 집값은 대세적 하락, 즉 2~3년에 걸쳐 20~30%가 넘는 하락이 가능합니다. 정부 정책에 의한 수요 제한, 금리에 따른 심리 위축 등, 이런 것은 작은 파도는 만들어 낼 수는 있습니다만, 대세적 흐름을 만들어내기는 힘든 요소입니다. 그래서 현재 전국적으로 발생하고 있는 부동산 하락은 대세하락이 아닌 조정 국면일 가능성이 큽니다. 빠른 금리 인상으로 인한 수요 위축으로 인한 중단기적 조정일 가능성이 큽니다. 금리 인상 사이클은 영원히 지속될 수도 없거니와 부동산은 주식과 다르게 금리가 어찌 되든 전월세나 매매로 반드시 시장에 참여해야 하는 필수재이기 때문에 금리 인상으로 인한 경제파탄이 오지 않는 한 대세적 하락은 쉽지 않게 되는 겁니다. 

 

그리고 부동산을 바라볼 때 꼭 하나의 지표만 봐야한다면 말씀드리는 것은 바로 미분양입니다. 미분양이 커지면 부동산은 하락할 가능성이 커지고 미분양이 없으면 부동산은 하락하지 않습니다. 명확한 결론입니다. 지금 현재 광명의 미분양은 '0'입니다. 그런데 큰 하락이 온다는 것은 말도 안 되는 일입니다. 지금의 하락이 작은 파도에 불과한 작은 조정일 것이라는 결론이 더욱 명확해집니다. 

 

 

4. 매물량

광명 매물량(출처:아실)

올해 들어 전국적으로 매물은 증가해 왔습니다. 6월 가까이 갈수록 매물은 가파르게 증가해 온 것을 보실 수 있습니다. 첫째 이유는 종부세 기준이 6월이기 때문이고 둘째는 양도세 중과 1년 유예에 따른 매물 출회입니다.

 

이미 6월이 지난 상태이기 때문에 종부세 회피를 위한 매물 출회는 끝났습니다. 그래서 6월 이후 매물이 줄어드는 것은 자연스러운 현상으로 보입니다. 게다가 윤석열 정부에서 종부세 완화를 표방하고 있기 때문에 다주택자 입장에서 굳이 매물을 빠르게 처리할 필요가 없는 사람들은 매물을 거둬들이는 모습도 있어 보입니다.

 

이 매물량이 점점 하락하게 된다면 집값 상방압력 증가는 명약관화합니다. 공급을 이야기할 때 신규 아파트 입주물량도 중요하지만 기존 매물량도 중요합니다. 그런데 그 매물이 점점 하락한다는 것은 당연히 집값 상방 압력이 증가할 수밖에 없습니다. 

 

5. 심리(매수우위지수)

경기도 매수우위지수(출처:아실)

심리는 현재 매우 안 좋은 상태입니다. 물론 더 악화될 가능성도 존재합니다. 위에 표에는 안 나왔지만 2008년, 2010년, 2012년에는 심리지수가 지금보다 더 바닥으로 내려갔습니다. 2008년은 미국발 경제위기가 있었고 2010년은 유럽발 재정위기가 있었고 2012년은 이명박 보금자리주택으로 대표되는 대규모 공급이 존재했습니다. 즉, 지금의 심리지수보다 내려간 적은 경제위기 또는 대규모 공급 때뿐입니다. 지금은 경제위기도 아니고 대규모 공급도 아닙니다. 그러므로 저는 지금의 심리 수준이 바닥이 아닐까 생각합니다. 바닥이라고 전제하는 것은 앞으로는 오를 가능성이 있다는 것을 말씀드리는 겁니다. 

 

 

6. 종합결론

다음에 또 자세히 말씀드리겠지만 여기서 한 가지 중요한 것을 말씀드리려고 합니다. 결론적으로 집값을 바라보실 때는 매매와 전월세를 분리해서 보시면 안 됩니다. 전월세는 매매에 영향을 미치고 매매는 전월세에 영향을 미치기 때문에 유기적으로, 총체적으로 보셔야 합니다. 

수도권 전세수급지수(출처:kb부동산)

전세수급지수가 점점 떨어져서 101수준입니다. 이 지표를 단순하게만 바라보면 이런 오류가 발생할 수 있습니다. "아~ 전세수급지수가 개선되니까 전세 물량이 많아지나 보네.. 그럼 곧 전세가가 떨어지고 매매가도 떨어지겠네?"라고 말입니다. 과연 맞는 이야기일까요?

 

현재 전세가격은 조정 및 보합입니다. 그런데 어떤 시장에서는 가격이 급등하고 있다는 사실을 놓치면 안됩니다. 바로 월세시장입니다. 월세는 급격하게 오르고 있습니다. 

바로 급격한 금리 인상으로 인해서 사람들이 전세보다는 월세를 선호하기 때문입니다. 결론을 말씀드리면 현재 전세수급지수가 안정되고 전세가가 보합 및 조정을 보이는 이유는 바로 많은 수요가 월세시장으로 밀려났기 때문입니다. 역설적으로 전세시장은 안정된 것처럼 보이는 착시현상이 만들어집니다.

 

그럼 이후에는 어떻게 될까요? 월세가가 계속 오르다 보면 어느 지점에서는 다시 전세가 유리한 시점이 도래하게 됩니다. 그럼 다시 전세수요가 확산되게 될 것입니다. 그럼 가뜩이나 공급이 없어서 전세 물량도 부족한 판에 전세수급지수는 다시 100 이상으로 올라갈 가능성이 큽니다. 참고적으로 전세가가 지속적으로 하락하기 위해서는 입주물량이 많아서 전세 공급도 많아야 합니다.

 

결국엔 전세가가 어느샌가 상승할 가능성이 크고 그 이후로는 매매가도 다시 올라갈 가능성이 큽니다. 전세가가 다시 오르는 그 시점이 아마 집값이 반등하여 오르기 시작하는 지점이 아닐까 생각됩니다. 

 

그런 의미에서 광명은 입지도 거의 서울이고, 입주물량도 23년 이후에는 무리 없고, 미분양은 현재 '0'이기 때문에 큰 하락은 없습니다. 결론은 올해까지는 조정을 보이다가 내년 어느 시점엔가부터는 상승으로 돌릴 가능성이 큽니다.

 

 

 

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