부동산투자 성공을 위한 아파트재건축, 재개발 절차 및 투자 시기

앞으로 몇 년은 재건축, 재개발의 시대인데 아직 기초 개념조차 부족해서 답답한 분들이 많으실 겁니다. 이번 포스팅을 보시면 재건축, 재개발 진행 절차에 대해서 주변 누구보다도 정확하게 알 수 있습니다. 게다가 언제 투자를 하고 언제 팔고 나와야 하는지 명확히 알게 됩니다.

재건축,재개발-진행절차총정리

재건축, 재개발의 진행 절차

앞으로 재건축, 재개발의 시대인 것은 이제 모두가 아는 사실입니다. 부동산 시장에서 가장 중요한 트렌드는 바로 재건축, 재개발입니다. 그러므로 가장 수익성이 괜찮은 투자 방법도 재건축, 재개발 물건을 투자하는 것입니다. 

 

그러나 많은 분들이 막연하게 재건축, 재개발은 시간이 너무 많이 걸려서 접근하기 부담스러워합니다. 기본적으로 10년 이상 걸리는 사업이기에 시간이 오래 걸리는 것은 맞는 말입니다. 그러나 그 10년 이상 모든 단계를 거칠 필요는 없습니다. 개인의 성향, 전략에 따라 계속 가지고 갈 수도 있으나 중간에 들어갔다가 빠져나올 수도 있기 때문입니다. 

 

무조건 끝까지 가지고 가야 이득을 보는 것도 아닙니다. 참고로 재개발 사업은 단계가 하나씩 진행됨에 따라 리스크가 점점 낮아져 부동산 가격이 계단식으로 점진적으로 상승합니다. 반면에 재건축 사업 같은 경우, 초창기에 기대심리가 크게 반영되어 큰 폭으로 단번에 가격이 급등하는 경우가 많습니다. 

 

재건축, 재개발에서 정확하고 합리적인 전략을 구사하기 위해서는 진행 절차에 대해서 명확하게 알고 있어야 합니다. 이번 포스팅을 보시고 명확하게 재건축, 재개발 기본 진행 절차에 대해서 정리하셔서 좋은 전략을 세우시길 바랍니다.

 

※참고. 재건축 재개발 차이

재건축대상-아파트

재건축은 정비기반시설은 양호하지만 건축물이 노후, 불량한 곳을 새롭게 하는 것입니다. 쉽게 말해서 도로나 주변 시설은 괜찮은데 집이 불량이라서 집만 부수고 다시 짓겠다는 뜻입니다. 그냥 아파트 부수고 다시 짓는 경우라고 보시면 됩니다.

 

재개발대상-빌라촌

재개발은 정비기반시설 자체가 노후, 불량한 곳을 완전히 뜯어고치는 것입니다. 집뿐만 아니라 주변 도로, 환경 자체가 불량한 곳을 전체적으로 부수고 다시 새롭게 하는 것입니다. 우리가 빌라촌 가보면 차 한 대 들어가기 힘든 곳이 많죠? 바로 그런 곳을 말합니다. 쉽게 말해서 오래된 빌라촌인 지역을 부수고 다시 짓는 경우에 해당합니다.

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1. 정비기본계획-안전진단

정비기본계획 단계는 재건축, 재개발 사업의 시작이라고 볼 수 있습니다. 정비기본계획이 수립되면 재건축의 경우에는 안전진단을 실시하게 됩니다. 이 안전진단을 통과하는 것이 만만한 단계가 아닙니다. 특히 문재인 정부 시절에는 이 단계를 넘은 단지가 거의 없을 정도로 높은 벽이었습니다. 그러나 윤석열 정부가 들어서면서 다소 완화가 될 것으로 보입니다. 그리고 재개발의 경우에는 따로 안전진단을 실시하지 않습니다.

 

참고로, 예비안전진단은 다른 이야기 입니다. 그건 30년 넘어서 신청하면 다 할 수 있는거고 쉽게 통과가 됩니다. 즉 어떤 단계라고 볼 수준이 아닙니다. 예비안전진단 통과했다는 것은 "재건축을 하고 싶은 아파트구나"라고 해석하시면 됩니다. 

 

공격적인 투자자는 안전진단이 되기 전부터 들어가기도 하지만 사실 리스크가 굉장히 높습니다. 안전진단이 어떻게 될지 모르기 때문입니다. 그래서 대부분의 투자자들은 사실 이 단계에서는 관심 있게 지켜보는 단계입니다. 물론 잘 진행이 되면 수익률이 제일 크겠지만 그만큼 리스크가 있기 때문입니다. 

 

2. 정비구역지정-추진위원회 승인

안전진단을 통과하게 되면 이제 기본적으로 재건축이 '가능한' 아파트가 된 것입니다. 가능한 것과 재건축이 수월하게 진행되는 것은 다른 이야기입니다. 조합설립인가라는 큰 산이 하나 더 남아 있기 때문입니다.

 

어쨌든 안전진단을 통과하게 되면 정비구역지정이 되고 조합의 전 단계인 추진위원회가 설립됩니다. 추진위원회가 설립되기 위해서는 토지등소유자의 과반수 이상이 동의해야 합니다. 즉, "우리 재건축할래요"라는 의사를 가진 사람이 과반수 이상이어야 한다는 소리입니다. 조합설립에 비해서 추진위원회 설립은 비교적 수월하게 진행됩니다. 오래된 아파트의 소유자 50% 이상은 재건축을 원하기 때문입니다.

 

처음부터 이 단계까지 오는 데는 평균적으로 빠르면 2년, 느리면 4년 정도 걸립니다. 사업의 초기 단계이기 때문에 사업이 무산될 가능성도 높은 단계입니다. 그렇기 때문에 투자자들은 사실 이 단계에 들어가는 것은 추천하지 않습니다. 물론 잘 되면 수익률이 가장 높겠지만 그만큼 리스크가 높은 시기이기 때문입니다. 

 

3. 조합설립-시공자선정

추진위원회가 승인되고 나면 그 위원회가 조합설립 동의서를 집주인들에게 돌립니다. 쉽게 말해서 "재건축 동의해주세요." 단계입니다. 재건축의 경우는 소유자의 4분 3 이상, 각 동별로 과반수 이상의 동의를 받아야 하고 재개발의 경우는 토지등소유자의 4분의 3 이상, 토지면적의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 합니다.

 

이 단계가 넘어가기 굉장히 어려운 단계입니다. 우리가 다니다가 흔히 광고에서 "동의율 70% 달성! 곧 조합 설립 납니다."라는 문구를 많이 봅니다. 근데 속으시면 안 되는 것이 원래 동의율 70%까지는 쉽게 갑니다. 중요한 것은 남은 5%인데 이 5%는 원래 동의하지 않다가 동의로 바뀌는 경우라서 굉장히 속도가 더딥니다. 원래 70%는 처음부터 동의를 하는 사람이라 어렵지 않게 달성이 되지만 남은 5%는 원래 재건축에 동의하지 않는 사람들의 마음을 바꾸는 것이라 굉장히 어려운 것이죠. 조합설립인가가 나는 데까지 짧으면 1년, 길면 2~3년도 걸리게 됩니다.

 

재건축에 왜 동의를 하지 않는 사람이 있을까요? 당연히 있습니다. 대표적으로 노인분들이 거절을 많이 합니다. 물론 다 그런 것은 아닙니다. 노인분들 같은 경우는 이제 재산을 늘리기 위해 이주하고 그런 과정들이 싫은 겁니다. 재산의 증식보다 중요한 것이 그냥 편안히 그곳에서 살아가는 것입니다. 

 

어쨌든 조합설립인가가 나오게 되면 이때부터 재건축, 재개발 사업이 본격적으로 시작이 되는 것입니다. 재건축, 재개발의 투자를 공격적이지만 비교적으로 안정적으로 운영하고 싶다면 조합설립인가가 나온 후에 들어가야 합니다. 사실 조합설립인가 전에는 사업이 언제 진행될지도 모르고 틀어질 가능성도 굉장히 높기 때문에 투자를 추천하지는 않습니다. 물론 조합설립인가가 났다고 하여 리스크가 완전히 해소되는 것은 아닙니다. 그럼에도 일찍 들어가 수익률을 높이고 싶다면 조합설립인가가 난 후에 들어가셔도 충분합니다.

 

조합설립인가가 난 후에 시공자 선정에 들어갑니다. 어떤 브랜드로 지을 것인지를 결정하는 것이죠. 참고로 서울시는 시공자 선정이 더 늦게 사업시행인가 후에 이뤄집니다.

 

4. 사업시행인가(가장 투자하기 좋은 시점)

사업시행인가라는 것은 최종적으로 그 사업을 시행하겠다고 확인하는 행정철차입니다. 사업시행인가가 난다면 사업이 중단될 가능성이 거의 없어졌다는 뜻이므로 많은 투자자들이 이 단계에서 들어오게 됩니다. 

 

이 과정에서 총대지면적, 용적률, 기부채납 면적, 신축 아파트 세대수, 임대아파트 세대수 등 많은 내용들이 결정이 되기 때문에 정확히는 아니지만 대략적인 수익률 계산이 가능합니다.

 

개략적인 수익률 계산이 가능하고 리스크도 많이 낮아진 시점입니다. 수익률은 떨어지지만 그럼에도 좋은 입지고 충분히 수익이 난다면 투자하기에 아주 적합한 시점입니다. 

 

5. 종전자산평가-조합원 분양신청

사업시행인가 고시가 떨어지면 종전자산 감정평가를 실시하게 됩니다. 종전자산이라는 말은 소유자들이 기존에 가지고 있던 자산의 가치를 평가하는 것입니다. 이것을 계산해봐야 새 아파트를 지으면서 얼마의 분담금들이 들어가는지 계산할 수 있기 때문입니다. 

 

그 이후로 조합원들의 분양신청을 진행합니다. 이때 실제 계약을 하는 것이 아니라 희망평형을 신청하는 겁니다.  사업시행인가부터 조합원 분양신청까지 1년에서 2년 정도 걸립니다. 

 

6. 관리처분인가

관리처분인가라는 것은 어느 정도 사업성이 조사되고 나온 결과를 바탕으로 하여 최종적인 계획을 수정 보완하여 수립하는 것입니다. 이때는 구체적인 수치가 다 나오기 때문에 완전 정확하지는 않더라도 구체적인 수익률을 계산할 수 있습니다. 그러나 모든 정보가 오픈된 단계이기 때문에 수익률도 비교적 떨어집니다. 그렇다고 할지라도 돈을 못 버는 것은 아닙니다. 당장의 수익률은 떨어진다고 할지라도 장기적으로 좋은 입지이고 상품이라면 시간을 더 들이셔서 수익률을 올리시면 되는 겁니다.

 

7. 이주 및 철거(+동, 호수 추첨)

그 이후에는 어려울 것 없습니다. 살던 사람들 이주시키고 건물 부수는 겁니다. 이 과정에서 조합원들의 동, 호수 추첨을 진행합니다. 이주는 빠르면 빠를수록 좋습니다. 물론 재건축, 재개발의 핵심은 바로 속도입니다. 속도가 늦어지면 늦어질수록 각종 비용들이 늘어나기 때문에 수익성이 악화됩니다. 보통 이주기간은 6개월에서 1년 정도 걸리게 됩니다. 

 

8. 착공-일반분양-준공-입주

다음 단계도 상식적입니다. 건물 새로 올리면서 일반분양 받는겁니다. 그다음 아파트 다 지어지면 입주해서 사는 겁니다. 

 

 

지금까지 재건축, 재개발 단계에 대해서 알아보았습니다. 투자를 꼭 어디 단계에서 해야 한다는 것은 없습니다. 조합설립인가 전에 들어갔다가 조합설립인가 후에 가격이 한 번 뛰면 그때 팔고 나올 수도 있습니다. 또 조합설립인가 단계에서 들어갔다가 입주 단계 뒤에 팔고 나와도 됩니다. 또는 관리처분인가 후에 들어가도 전혀 상관없습니다. 투자자 개별적인 스타일과 상황에 맞게 투자 전략을 구사하시면 되는 겁니다. 그래서 재건축, 재개발 투자를 진행하실 때 무조건 10년~15년을 기다려야한다는 것은 오해입니다. 

 

이번 포스팅은 부동산투자 성공을 위한 재건축, 재개발 진행절차 및 투자시기 포스팅을 했습니다. 앞으로 재건축 재개발에 대한 좋은 정보들을 가지고 오겠습니다. 행복하세요.

 

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