8.16 부동산 대책 핵심 요약 정리 해설 및 투자 전망

윤석열 정부에서 8.16 부동산 대책 국민 주거안정 실현방안을 발표했습니다. 이번 포스팅에서는 발표된 대책의 핵심적인 내용을 빠르고 쉽게 요약정리하고 부동산 전망에 대해서 말씀드립니다. 이 포스팅만 보셔도 부동산 시장에서 우리가 어떤 포지션을 취해야 할지 알게 됩니다.

8.16 부동산 대책 요약

계획을 위한 계획 수립, 8.16 부동산 대책

이번 8.16 대책을 한마디로 정리하면, "수요가 있는 곳에 공급을 많이 할 계획을 할 계획이야! 좀 기다려줘!" 이겁니다. 다른 주거 안정을 위한 요소들도 있지만 가장 핵심이 되는 메세지가 대량 공급을 해서 부동산 가격을 안정화시키겠다는 겁니다.

 

그러나 말씀을 드린 것처럼 계획을 할 계획을 발표한 것입니다. 구체적인 내용은 하나도 나온 것이 없기 때문입니다. 예를들어 서울 어디다가 얼마나 언제 공급할 것인지 이런저런 구체성을 보여주는 것은 없습니다. 이해가 가기도 합니다. 결국 공급을 주로 하는 것은 정부가 아닌 민간이기 때문입니다.

 

그렇기 때문에 여러분은 8.16 부동산 대책을 보시고 100% 맹신을 한다기 보다는 "윤석열 정부의 부동산 기조가 이런 방향을 보이겠구나. 그런데 100% 실현되지는 않겠구나." 이런 생각 정도가 알맞아 보입니다.

 

그리고 언제나 정부의 발표는 방향성 및 목표치를 말하는 경향이 있습니다. 다시 말해서 다소 현실적이지 못할 가능성이 크다는 이야기입니다. 그래서 정부의 발표를 100% 믿는 것은 어리석은 행동이 될 수 있습니다. 문재인 정부 시절에도 부동산 안정화를 위해 이런저런 계획을 발표하고 정책들을 실시했지만 결국 목표를 이루지 못했던 것처럼 계획과 실현은 다른 이야기입니다. 

 

이 대책에서의 이런 저런 전략들을 통해서 23~27년간 인허가 기준으로 270만 호를 공급하겠다는 겁니다. 특히 서울에서 50만 호로 최근 5년보다 50% 이상 많은 인허가 물량을 내놓겠다고 합니다. 수도권에서는 무려 158만 호를 내놓겠다고 합니다. 만약 이것이 100% 실현된다면 서울 및 수도권 아파트 가격은 폭락을 면치 못합니다. 1기 신도시의 약 6~7배 수준의 물량이 쏟아지는 것인데 시장이 버틸 수가 없을 겁니다.

 

정부가 과연 부동산 안정화 이상으로 폭락을 원할까요? 상식적으로 생각해보면 답이 나옵니다. 절대로 폭락을 원하지 않습니다. 부동산이 폭락한다는 것은 부동산과 연계되어 있는 많은 전후방 산업이 무너진다는 것과 같고 경제가 무너지는 것과 같은 말입니다. 정부가 경제를 살릴 때 가장 먼저 하는 것이 부동산 부양 정책입니다. 왜냐하면 부동산에 얽혀있는 산업이 많아서 경제에 주는 파급력이 굉장히 강하기 때문입니다. 반대로 부동산이 폭락하고 무너지면 경제에 주는 타격이 굉장히 강합니다. 거기에 정부로서는 세금수입도 줄게 됩니다.  그래서 부동산 하락 정책이란 것은 없습니다. 다 안정화 정책입니다. 

 

만약 정책을 이어나가는 도중 부동산이 폭락하기 시작한다면 정부가 어떻게 할까요? 과연 그대로 밀고 나갈까요? 절대 그렇지 않을 겁니다. 정책과 대책은 바뀔 수 있는 겁니다. 안정화를 넘어서 대대적인 폭락의 시기가 오고 경제에 타격이 온다면 정부는 방향을 바꿀 겁니다. 

 

그리고 결국에 아파트를 주로 공급하는 주체는 민간건설사입니다. 부동산이 대대적으로 하락하는 시기에 과연 민간건설사들이 공급을 계속 유지할까요? 하락기에 공급하면 손해 볼 것이 뻔한데 과연 아파트를 계속 지을까요? 정부의 계획과 방향성은 설사 공급을 유지하는 방향이라 할지라도 민간이 그렇게 따라주지 않을 겁니다. 

 

그래서 결국에 270만 호 건설은 실현 가능성이 거의 0%에 가깝습니다. 그럼에도 불구하고 정부는 이 메시지를 던지고 싶었던 것 같습니다. "우린 저번 정부랑은 달라. 공급 많이 할 계획이야. 그니까 앞으로 입주가 실제로 될 때까지는 부동산 가격이 조금 꿈틀거린다 하더라도 사지 말고 참고 기다려줘."

 

실제로 공급이 저번 문재인 정부보다는 많이 될 것으로 예상됩니다. 문재인 정부는 공급은 신경 안 쓰고 수요 억제에만 주력했습니다. 아예 방향성 자체가 다릅니다. 그러나 실제로 공급이 되기까지는 3~4년이 필요합니다. 그 3~4년의 공급 공백은 어쩔 수가 없죠. 그럼 그 3~4년은 부동산 가격이 불안할 여지가 굉장히 큽니다. 그러므로 공급을 엄청 할 거라는 신호를 주면서 매수 수요를 잠재우려고 하는 듯 보입니다. 

 

그럼 지금부터는 조금 구체적으로 8.16 부동산 대책 내용을 살펴보겠습니다.

도심공급 확대

●신규 정비구역 지정 확대

재건축, 재개발 지역을 더 많이 지정해 주겠다는 겁니다. 노후된 주택, 빌라지역이나 오래된 아파트 밀어내고 새로운 아파트를 지을 수 있는 구역 지정을 확대하겠다는 뜻입니다. 예를 들어서 서울의 경우에는 신속 통합기획 방식으로 오래된 주거지역을 정비구역으로 새롭게 지정해 나가는 것이죠.

 

그럼 우리는 어떻게 해야 할까요? 지금 정비구역으로 지정은 안되어 있지만 노후도, 연식, 용적률 등을 봤을 때 재건축, 재개발 가능성이 높은 곳을 선점해 매수해야겠죠. 그러다가 정비구역으로 지정되면 가격은 오를 겁니다. 돈이 많이 없지만 좋은 입지에 내 집을 갖고 싶다면 이 방법을 노리는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.

 

●재건축 부담금 합리적 감면

쉽게 이야기해서 재건축 부담금이라는 것은 재건축 초과이익 환수제와 같은 말입니다. 재건축이 실시돼서 조합원들이 어느 정도 수익을 보게 되면 정부에서 그 수익의 일부를 환수조치 해가는 것이죠.

 

재건축 부담금이 과중하면 어떻게 되겠습니까? 당연히 재건축에 대한 욕구가 떨어질 겁니다. 그러면 재건축을 통한 공급이 사실상 힘들어지는 것이죠. 최근 집값은 많이 올랐는데 부담금 기준은 바뀐 것이 없으니 조합원들의 부담이 매우 과중되었습니다. 이것을 없애는 것은 아니고 합리적으로 감면하겠다는 겁니다.

 

당연히 재건축 부담금이 합리적으로 감면되어 조합원들의 이익이 커지게 된다면 재건축 아파트는 순풍이 불 가능성이 커지고 재건축이 다시 촉진될 겁니다. 

 

아직 구체적으로 얼마를 감면할 것인지 나오지 않았습니다. 구체적인 것은 9월에 발표될 예정입니다. 

 

●안전진단 제도 개선

문재인 정부 시절 안전진단 규제가 강화되어서 신규 재건축이 매우 과도하게 어려웠습니다. 그래서 신규택지가 없는 서울에서 공급이 나올 턱이 없었습니다. 그 이유가 안전진단 기준에서 구조안전성 비중이 50%였기 때문입니다. 연식이 오래됐고 주차장도 턱없이 부족하고 더럽고 살기 불편해도 안전만 하다면 재건축이 사실상 힘든 구조였습니다.

 

그런데 이번에 이 구조안전성의 비중을 축소할 예정입니다. 구체적인 것은 안 나왔지만 전문가들은 대략 30%로 축소하지 않을까 예상들을 하고 있습니다. 당연히 재건축의 첫 관문인 안전진단 통과가 수월해지겠죠.

 

이리 보나 저리 보나 재건축 아파트는 당분간 좋아 보입니다. 

 

 

주거환경 혁신 및 안전 강화

●15만 호 상당 신규택지 지정

이해가 어렵지 않습니다. 주거수요가 높은 곳 위주로 주택을 지을 신규택지 후보지를 발굴한다는 겁니다. 착각하시면 안 되는 것이 15만 호 공급이 아닙니다. 택지를 지정하는 것입니다. 결국에 공급은 민간이 하는 것이기 때문에 실제로 공급이 원활히 될지는 미지수입니다.

 

그러나 방향성은 보여주는 것이죠. 문재인 정부는 공급을 신경 안 썼지만 윤석열 정부가 공급에 힘을 싣고 있는 방향인 것은 맞습니다.

 

●GTX

GTX 개통 빨리 하겠다는 겁니다. GTX-A노선은 24년 6월 전으로 개통을 목표로 하고 B, C노선도 신속히 하겠다는 말입니다. 뭐 크게 중요하진 않다고 봅니다. 그렇구나 하고 넘어가시면 됩니다.

 

●1기 신도시

1기 신도시 마스터플랜을 24년 중 수립할 것이라는 겁니다. 뭐 구체적인 내용은 하나도 없습니다. 그냥 "24년 안에 1기 신도시 어떻게 할지 알려줄게." 이 정도입니다.

 

 

공급 시차 단축

●통합심의

어렵게 생각할 것 없습니다. 행정절차를 간소하게 해서 실제 공급 걸리는 시간을 단축해보겠다는 내용입니다.

 

 

 

이 밖에 다른 내용도 있지만 핵심이라고 보이지는 않아 포스팅에서 제외하겠습니다. 아까도 말씀드렸지만 이번 8.16 부동산 대책에는 구체적인 것은 없습니다. 큰 방향성만을 보여줄 뿐입니다. 그리고 현실적으로 270만 호 건설은 불가능합니다. 그러나 공급에 대한 의지가 강한 만큼 앞으로 재건축, 재개발 시장이 좋을 것만은 확실해 보입니다. 더 자세한 내용은 밑 링크 남겨드립니다.

 

향후 5년간 270만호 주택공급 등 공급 청사진 마련

 

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