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부동산투자 인사이트/지역분석 및 전망

경기도 안양 집값 아파트 부동산투자 전망분석 내집마련 매수or매도

by 한숟갈 2022. 8. 6.
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경기도 안양 아파트 집값 주요 지표들을 분석하여 전망하도록 하겠습니다. 특히 안양시 동안구는 학군이 굉장히 좋은 곳이기도 하고  최근 리모델링 바람이 불고 있는 곳이라 투자자들의 관심이 많이 쏠리는 곳인데 혹시 안양에 관심 있는 분은 주목하시길 바랍니다.

 

1. 입주물량

집값의 근본적인 흐름은 수요와 공급에 의해서 형성됩니다. 정부 정책, 심리 등 수급 이외의 변수들은 작은 파도만 만들어 낼 수 있을 뿐, 대세적인 흐름을 만들어 낼 수 없습니다. 

입주물량(안양전체)
입주물량(안양전체)

안양시 전체의 입주물량입니다. 올해는 적정물량이 공급되지만 주목할 부분은 작년 21년에 압도적인 공급이 이루어졌다는 것입니다. 통상적으로 인구의 0.5% 수준을 적정수요라고 책정합니다. 적정 수요의 거의 4배에 육박하는 대규모 공급물량이 이뤄졌습니다. 그러나 안양의 집값은 21년에는 상승추세를 유지했습니다. 그 이유를 생각해보자면 21년 이전에는 약 3~4년간 공급이 부족했기 때문입니다. 공급은 누적으로 보는 것이 중요합니다. 보통 3~4년 정도를 누적으로 바라봅니다.  아무리 21년에 공급이 대량 공급이 되었다 하더라도 그 전 3~4년이 공급이 부족했기 때문에 21년도에 나온 공급은 무리 없이 소화가 되었습니다. 즉, 미분양이 크게 발생하지 않았다는 뜻입니다. 항상 말씀드리지만 미분양이 크게 늘지 않는다면 대세적 하락은 발생하지 않습니다.

 

현재 나타나고 있는 안양 하락의 이유는 크게 3가지 정도로 볼 수 있습니다.

 

첫째는 금리인상 및 대출규제로 인해서 발생한 수요 심리 악화입니다. 이것은 지금 안양뿐 아니라 수도권 시장에 전방위적으로 하방압력을 가하는 요인입니다.

 

둘째는 최근 가장 급등한 지역중 한 곳이기 때문입니다. 특히 동안구에 속한 인덕원이 gtx의 수혜지로 주목받으면서 매매가가 단기간에 급등했습니다. 오버슈팅을 하게 되면 어느 정도의 조정은 발생하는 것이 자연스럽습니다. 그래서 현재 만안구보다 동안구가 하락세가 뚜렷한 것은 오버 슈팅했던 인덕원이 동안구에 속해있기 때문입니다.

 

셋째는 21년의 압도적 공급물량에 더해 22년 적정 수준의 공급물량이 더해지니 어느 정도 공급과잉의 여파가 있는 것으로 보입니다.

 

그러나 이제부터가 중요해 보입니다. 동안구와 만안구의 흐름이 달라질 것으로 보입니다.

입주물량(동안구)
입주물량(동안구)

동안구는 21년의 공급폭탄이 지나고 22년, 23년 공급이 상당히 적습니다. 24년에 공급이 많기는 하지만 앞뒤로 2년 정도 공급이 적은 것을 고려하면 무리 없이 소화될 수 있지 않을까 생각됩니다. 

입주물량(만안구)
입주물량(만안구)

만안구는 21년에도 많았고 22년에도 많았습니다. 23년에는 없지만 바로 뒤 24~25년에도 대규모 공급이 예정되어 있습니다. 누적적으로 바라본다면 25년까지는 과다 공급 시기에 놓이게 됩니다. 

 

이 차이점을 염두에 두시고 계속 읽어주시길 바랍니다. 결론은 밑에 내도록 하겠습니다.

 

 

2. 미분양

미분양(안양전체)-없음
미분양(안양전체)

미분양 수치를 보시면 현재에는 전혀 미분양이 없다는 것을 보실 수 있습니다. 그렇기에 현재 나타나고 있는 안양의 하락세는 대세적 하락이 진행중이라고 보기에는 어렵습니다. 즉, 심리나 다른 변수에 의한 일시적인 조정일 가능성이 매우 큽니다. 

 

 

3. 매물량

올해-매물량-감소세
매물량(노랑-동안구/파랑-만안구)

수도권에서 전방위적으로 나타나고 있는 흐름입니다. 7월들어 매물이 점차 감소하고 있습니다. 다른 포스팅에서도 말씀드렸다시피 기존 매물량이 줄어드는 것은 집값의 상방 압력으로 작용합니다. 이러한 매물 감소 흐름이 지속된다면 집값의 하락이 계속되기 힘듭니다.

 

 

4. 매매,전세 가격 흐름

동안구-매매,전세-가격흐름-하락세
매매,전세-가격흐름(동안구)

동안구의 가격흐름입니다. 조정이 진행 중입니다. 현재 조정은 동안구가 만안구보다 강하게 진행 중입니다. 그 이유는 아까 앞서서 말씀드렸습니다. 호재로 오버 슈팅했던 지역은 조정이 강하게 올 수 있습니다. 그런 면에서 인덕원이 현재 그런 지역이며 동안구에 속해 있습니다. 

만안구-매매,전세-가격흐름-하락세
매매,전세-가격흐름(만안구)

만안구도 거의 보합같은 조정을 거치고 있습니다. 

 

 

5. 종합결론

이제 결론을 말씀드리겠습니다. 안양시는 동안구와 만안구를 따로따로 결론을 내보도록 하겠습니다.

 

동안구 : 결론적으로 이번 조정장세에 동안구는 매수를 추천드립니다. 24년에 입주물량이 많습니다만 앞뒤로 2년 정도, 즉 22~26년 전체적으로 볼 때 입주물량은 오히려 부족한 수준입니다. 그래서 앞으로 3~4년 동안 큰 하락은 걱정 안 하셔도 될 듯합니다. 게다가 동안구는 살기에도 굉장히 좋은 입지입니다. 강남의 대치, 양천의 목동 다음가는 학군지가 바로 평촌입니다. 평촌의 학원가는 굉장히 유명한 곳입니다. 실제로 자녀들의 학업을 위해 평촌으로 들어오는 가구가 굉장히 많습니다. 지리적으로도 바로 옆이 과천이고 그 옆이 강남입니다. 강남 오르면 물결 효과로 과천 오르고 그다음 안양 동안구가 오릅니다. 강남은 꾸준히 오를 입지입니다. 그래서 과천이 오르는 것이고 자연적으로 동안구도 따라가게 되어 있습니다. 교통호재로는 월판선이 곧 개통되어 바이오산업의 핵심인 송도와 IT산업의 핵심인 판교를 훨씬 수월하게 갈 수 있게 됩니다. 게다가 인덕원에 GTX가 들어오면서 강남 접근성도 수월해질 예정입니다. 그리고 윤석열 정부 시기, 재건축/재개발/리모델링이 활성화될 것이 명확합니다. 동안구 아파트들은 용적률이 높아 재건축은 힘들 수 있지만 리모델링으로 방향을 잡고 추진 중입니다. 즉 한마디로 말씀드리면 좋은 입지이고 앞으로는 더 좋아질 입지입니다. 

 

만안구 : 결론적으로 만안구 매수는 보수적으로 접근해야 할 듯합니다. 더 구체적으로 말씀드리면 앞으로 2~3년간 공급이 많습니다. 흐름이 좋지 못할 가능성이 큽니다. 게다가 동안구처럼 장점이 명확히 있는 지역이라고 보이지는 않습니다. 물론 결국 같은 안양시이기에 동안구는 엄청 오르는데 만안구는 엄청 떨어지지는 않습니다. 서로서로 영향을 받고 갭 벌리고 갭메우기 과정을 통해서 비슷비슷하게 갑니다만, 입주물량이 많아지는 것을 감수해서라도 사는 것이 과연 현명할까는 다른 문제라고 보입니다. 물론 만안구도 각종 교통호재가 있습니다만 구조적인 수급 문제는 좋지 못하기에 저라면 지금은 매수를 하지 않겠습니다. 만안구를 고려하시는 분은 24~25년 대규모 입주로 인한 보합 내지 조정장세가 오는 시기에 매수를 고려해보는 게 좋을 듯합니다. 

 

안양 아파트 집값 분석을 마무리하도록 하겠습니다. 감사합니다.

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