본문 바로가기
부동산투자 인사이트/지역분석 및 전망

안산 아파트 집값 부동산 전망분석 내집마련 부동산투자 매수or매도(ft. 안산입지호재 및 신안산선)

by 한숟갈 2022. 7. 28.
반응형

1. 매매, 전세 가격 흐름

안산 매매가,전세가 흐름(출처:지인)

안산 아파트의 최근 흐름은 보합세입니다. 하락이나 상승으로 보이는 명확한 흐름은 보이지 않습니다. 다만 전세가는 강보합을 보이고 있고 매매가는 약보합 상태를 보여주고 있습니다. 최근 안산에 대한 관심이 뜨겁습니다. 과연 안산 부동산의 흐름은 어떻게 될지 한 번 전망해 보겠습니다.

2. 입주물량

안산 입주물량(출처:아실)

부동산 시장의 흐름을 전망하기 위해서 가장 먼저 확인해야 할 지표는 바로 입주물량입니다. 부동산도 어쨌든 재화입니다. 재화는 기본적으로 수요와 공급에 의해서 가격이 움직일 수밖에 없습니다. 아무리 정부가 이런저런 규제나 완화를 시행한다 하더라도 자그마한 파도밖에 만들어 낼 수밖에 없습니다. 대세적 상승과 하락은 수요와 공급이 만들어냅니다. 명심하시길 바랍니다. 요즘 언론에서 많이 나오는 대세적하락, 즉 2~3년에 걸쳐 30% 이상 하락하는 것은 대규모 공급 또는 경제위기가 아닌 이상 온 적이 없습니다. 그럼 현재 나타나는 수도권 부동산의 하락은 무엇이냐라고 물으실 수 있습니다. 대세적 하락은 아닌 것으로 보입니다. 다만, 금리인상으로 인한 심리 위축, 이미 많이 오른 아파트 가격에 대한 피로감 등이 작용하여 발생한 조정이라고 보입니다. 

올해 22년 안산의 입주물량은 '0'입니다. 가격이 하락하고 싶어도 하락할 수가 없는 것입니다. 22년 1월부터 지금까지 경기도의 부동산 가격은 0.2% 올랐습니다. 안산은 동일 기간 2% 올랐습니다. 2%가 얼마 안돼 보이지만 경기도 전체의 10배 수준으로 오른 것입니다. 참고로 화성시는 동일 기간 -2.5%를 기록하고 있습니다. 가격이 이렇게 달라지는 가장 큰 이유중에 하나는 입주물량의 차이입니다. 안산은 입주물량이 없었고 화성은 적정 수요 이상으로 공급이 되었기 때문입니다. 안산의 입주물량은 25년까지는 무리 없는 물량이 이어집니다. 그렇기 때문에 대세적하락에 대한 걱정은 크게 없어 보입니다. 오히려 공급 측면만 따졌을 때는 상승의 여지가 더욱 큽니다.

 

3. 미분양

안산 미분양(출처:아실)

입주물량보다 더욱 중요한 지표 바로 미분양입니다. 부동산을 바라볼 때 한가지 지표만 봐야 한다면 무조건 미분양입니다. 입주물량이 아무리 많아도 수요가 더욱 많아서 받아준다면 상관없습니다. 반대로 입주물량이 적정 수요보다 적은데도 불구하고 미분양이 발생하면 가격은 떨어집니다. 결국엔 미분양이 많으면 가격은 떨어지고 미분양이 적으면 가격은 하락하지 않습니다. 위에 20년 전까지의 가격 흐름을 보시고 입주물량과 미분양을 확인해보시길 바랍니다. 18년부터 본격적으로 입주물량이 폭발하고 미분양은 16년 하반기부터 급등하기 시작합니다. 가격 그래프에서는 약간 잘렸지만 16년부터 18년까지 안산은 보합세를 유지하다가 원래 있던 미분양에 18년부터 터져 나오는 입주물량에 결국 18년부터 하락하게 됩니다. 여지가 없습니다. 입주물량이 대거 쏟아져 나오고 미분양이 크게 증가해 있는 상태라면 가격은 하락합니다. 다만 그 미분양이 뭔지를 확인해야 합니다. 안산도 시골이 있습니다. 수요가 없는 곳에 아파트 단지를 지어놓으면 순식간에 미분양이 발생할 수는 있습니다만 그것이 안산 전체의 시세를 끌어내리지는 않습니다. 여기서의 미분양은 괜찮은 입지에 아파트를 지었음에도 발생하는 것을 말합니다. 이런 미분양은 시세를 끌어내립니다.

최근 안산의 미분양은 제로입니다. 부동산이 하락하기 쉽지 않습니다. 입주물량도 없고 미분양도 없습니다. 대세적 하락은 90% 이상 없습니다. (경제에서 100%란 없습니다. 경제위기라든지 여러 상황이 복합적으로 작용하기 때문입니다.)

 

4. 매물량

안산 매물량 [노랑:단원구,파랑:상록구] (출처:아실)

매물량은 올해들어 지속적으로 늘어왔습니다. 다만 7월 중순부터는 다시 매물량이 줄어들고 있는 모습을 확인하실 수 있습니다.  이게 흐름의 변화인지는 더 두고 봐야 하지만 이 흐름이 지속적으로 유지된다면 결국엔 공급의 감소를 가져옵니다. 새 아파트의 공급도 감소하는 판에 기존 아파트의 공급도 감소한다는 것은 가격 상승 압박의 요소입니다. 최근 정부가 발표한 세제개편안 내용처럼 종부세가 크게 감면되는 것이 진행된다면 매물수는 지금보다는 감소할 수 있지 않을까 생각됩니다. 급한 사람 빼고는 다주택자 입장에서 빨리 팔아치울 이유가 없기 때문입니다. 

 

5. 심리(매수우위지수)

매우우위지수(출처:아실)

경기도의 매수우위지수입니다. 100을 기준으로 100 아래면 매수자 우위이고 100 이상이면 매도자 우위입니다. 현재 22 수준입니다. 극단적인 매수자 우위라고 볼 수 있습니다. 즉 다시 말하면 거의 바닥이 아닐까 생각됩니다. 더 나빠질 가능성이 있을까 하는 회의가 듭니다. 하지만 그럼에도 불구하고 안산의 가격은 떨어지지 않고 있습니다. 물론 심리가 더욱 나빠진다면 안산도 하락할 수 있습니다. 심리만으로도 10% 전후로 하락할 수 있습니다. 다만 심리가 회복되어 매수세가 붙기 시작한다면 어떻게 될까요? 구조적으로 공급이 적은 상태에서 심리까지 살아난다면 다른 지역보다 빠르게 반등할 가능성이 큽니다. 

6. 안산입지호재

호재에 관한 것은 간단히만 말씀드리면 가장 중요한 것이 신안산선 개통입니다. 24년말에서 25년 중순쯤 개통 예정입니다. 신안산선은 GOD안산선으로 불릴 정도로 안산의 교통을 획기적으로 바꿔 놓습니다. 입지를 바라볼 때 가장 중요한 요소 중에 하나가 주요 일자리 접근성입니다. 안산에서 여의도를 가려면 대략 1시간 20분 정도가 걸렸습니다. 그러나 신안산선은 15분대로 주파가 가능해집니다. 이렇게 된다면 여의도 출퇴근자들이 안산을 충분히 주거지로 고려할 만한 거리가 됩니다. 즉 수요가 붙는다는 뜻입니다. 물론 여의도 직장인뿐만 아니라 다른 서울 출퇴근자도 마찬가지입니다. 게다가 먼 이야기긴 하지만 GTX-C가 상록수역으로 연장되는 것이 확정이기 때문에 먼 훗날 강남과의 접근성도 획기적으로 좋아질 것으로 보입니다. 게다가 시화반월공단 쪽이 일부 첨단산업화가 이루어지고 있습니다. 일부가 디지털단지화 된다는 것입니다. 고도화된 산업이 들어온다는 것은 고연봉 직장인들이 들어온다는 뜻이 됩니다. 반대로는 외국인 노동자의 비율이 점점 줄어든다는 뜻과 마찬가지입니다. 또 그 공단 밑쪽 거북섬, 반달섬을 중심으로 대규모 레저시설 및 호텔이 들어오고 있습니다. 게다가 안산 바로 밑 화성 쪽에 신세계 주도로 최대 규모급의 국제테마파크 건설을 추진 중입니다. 이것도 2~3년 내로 완성될 계획은 아닙니다. 이 테마파크와의 접근성이 매우 좋은 곳이 안산이기 때문에 배후 수요지로 주목을 받을 가능성이 큽니다. 

안산이 이미지는 안 좋지만 몇 년 후를 봤을 때는 크게 바뀌어 있을 지역 중에 한 곳인 것은 분명해 보입니다.

 

 

7. 종합결론

안산은 향후 2~3년 동안 공급이 부족하고 미분양도 없는 수준이기 때문에 대세적하락은 없어 보입니다. 수요적 측면으로 봤을 때, 안산은 신안산선 개통을 중심으로 서울에서 일부 수요를 가져올 수 있는 입지로 변화할 것으로 보입니다. 그래서 앞으로 안산에 대한 수요는 감소하지 않고 오히려 증가를 할 것으로 보입니다. 여기에 주변 일자리 변화, 시설 변화들이 대폭 발생하기 때문에 장기적으로 괜찮은 지역으로 예상됩니다. 단기적으로 23년까지 부동산 가격흐름은 '보합 후 상승'을 보여줄 것으로 예상됩니다. 현재 나타나는 조정장세는 금리인상이 가장 주요한 요소중에 하나인데, 금리의 향방이 어떨지가 조정의 깊이를 결정할 겁니다. 그러나 무턱대고 계속 금리를 올릴 수 있을지는 의문입니다. 금리가 오르는 것도 올해까지가 아닐까 생각합니다. 그렇기 때문에 여유가 있으시고 안산에 관심이 있으신 분은 이번 조정장세에 매수하는 것이 나쁜 선택은 아닌 것으로 판단됩니다. 많은 분들이 착각을 하는 것이 있는데 다주택자들 금리 오르면 다 죽는다라고 생각하는 것입니다. 다주택자는 오히려 금리에 영향을 크게 안받습니다. 왜냐하면 다주택자에게 대출을 안해줬기 때문입니다. 1주택자는 대출을 받아서 집을 사지만 그 다음 주택을 사려면 전세를 껴서 사는 겁니다. 그래서 금리오르면 다주택자가 엄청나게 매물을 내놓을 것이고 부동산은 폭락할 것이야~라는 논리는 기본적으로 전제가 틀렸습니다. 그래서 금리가 오른다고 무조건 부동산이 하락하는 것은 아닙니다. 어느정도 임계점을 넘는 수준의 인상은 물론 하락 압박을 가하겠지만 가장 중요하고 본질적인 지표는 아니라는 말씀을 드리면서 마무리 하겠습니다. 감사합니다.

 

 

 

반응형

댓글