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부동산투자 인사이트/지역분석 및 전망

[거시분석]23년 인천 아파트 부동산 전망 내집마련 부동산투자 매수or매도 (ft. 리치고,아실 인천부동산정보)

by 한숟갈 2022. 7. 10.
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인천 아파트 거시지표 분석 총정리(+22~23년 인천 부동산 전망)

1. 입주물량

인천입주물량(출처:아실)

인천의 입주물량을 보시면 2022년부터 평균대비 압도적인 공급을 보여주고 있습니다. 그래프로만 봤을 때는 23년까지는 공급 과다 시기로 판단됩니다. 다시 말해서 23년 까지는 인천의 부동산 흐름이 좋지 못할 가능성이 있습니다. 23년까지의 과다공급이 다 해소가 되기 시작하는 시기가 24년 전후로 예상되고 그때부터 가격 흐름의 분위기도 바뀌기 시작할 겁니다. 만약에 23년만 공급이 과다하고 24년은 아니었다면 인천의 흐름이 나빠질 것이라고 보는 것은 성급한 판단일 수 있겠으나 2년 연속 과다공급이 계속되기 때문에 23년 중후반까지는 지켜보시는 것이 좋을 듯합니다.

 

 

2. 미분양

인천미분양(출처:아실)

현재 미분양의 흐름은 나쁘지 않습니다. 그렇기 때문에 입주물량이 폭탄임에도 불구하고 인천의 가격이 급락하지 않는 것이죠. 그러나 시간이 22년 하반기에서 23년 상반기로 흐르면서 미분양은 점차 증가할 것으로 예상됩니다. 과다공급이 지속되면 엄청난 수요가 있지 않는 한 미분양은 필연적으로 발생합니다. 그렇기에 여러분들이 인천 부동산을 모니터링하실 때 미분양의 추이를 유심히 지켜보시길 바랍니다. 혹시라도 미분양이 증가하지 않는다면 인천 아파트의 가격은 크게 무너지지 않을 겁니다. 그러나 미분양이 크게 증가해 나간다면 가격의 조정 및 하락은 당연한 수순이 될 겁니다.

 

 

3. 매물량/거래량

거래량,매물량(출처:리치고)

인천의 과거 평균 거래량은 약 3298건입니다. 그러나 22년 6월 거래량은 고작 약 800건 수준입니다. 역사적 평균치와 비교하였을 때 굉장히 적은 거래량이기 때문에 유의미한 결론을 내기에는 표본이 부족합니다. 주의해야 하는 것은 거래량이 많으면 무조건 좋은 것이고 거래량이 적으면 무조건 나쁜 것이라고 보는 것은 오류입니다. 시장이 좋을 때 거래량이 적다는 것은 사려는 사람이 적다고도 볼 수 있지만 반대로 어찌 보면 팔려는 사람이 적다고 해석할 수도 있는 것이죠. 또는 시장이 좋을 때 거래량이 많다는 것은 사려는 사람이 많다고도 볼 수 있지만 반대로 어찌 보면 팔려는 사람이 많다고도 해석이 가능합니다. 시장이 나쁠 때도 거래량은 이렇게도 저렇게도 해석이 가능합니다. 그래서 개인적으로 거래량은 시장의 활성도를 보기에는 매우 좋으나 시장 방향을 예상하기에는 무리가 있는 데이터가 아닐까 생각합니다. 

매물량은 올해 들어 빠르게 증가하는 모습을 볼 수 있습니다. 서울 같은 경우는 매물량이 증가하더라도 입주물량이 바닥 수준이기 때문에 문제가 안된다고 말씀드렸으나 인천 같은 경우는 입주물량도 23년까지 폭탄인데 기존 매물량도 증가하는 모습을 보이기에 근 1~2년의 인천 흐름은 서울과 약간 다르게 나타날 가능성이 크지 않을까 예상합니다.

 

 

4. 심리(매수우위지수)

인천매수우위지수(출처:아실)

최근 인천의 매수우위지수는 17.6으로 굉장히 안 좋은 수준입니다. 100을 기준으로 100 이상이면 매수자가 매도자보다 많고 100 이하이면 매수자가 매도자보다 적다고 판단하여 시장의 분위기를 볼 수 있습니다. 17.6은 현재 매도자가 매수자보다 압도적으로 많다고 볼 수 있습니다. 이유는 대출도 잘 안 나오고 금리도 높아지면서 구매력 자체가 크게 훼손된 측면이 가장 큰 부분 아닐까 생각됩니다. 이것이 크게 반등하지 못하고 지속된다면 인천 부동산의 하락 압력이 커질 겁니다. 서울도 사실 매수우위지수가 바닥 수준인 것은 동일합니다만 인천과 서울의 공급은 확연히 다르고 수요자체도 다릅니다. 가장 큰 구조적 변수인 공급이 과다하지 않는 한 대세적 하락은 없습니다. 게다가 서울의 입지는 모두가 오고 싶은 1티어이지만 인천은 사실 그렇지는 않습니다. 그 부분들이 서울과 인천의 차이점이고, 그것이 가격 흐름의 차이를 만들어 낼 겁니다.

 

 

5. 가격흐름(지수)

인천가격흐름(출처:리치고)

22년 6월 인천 매매증감률은 마이너스를 기록했고 전세증감률도 마이너스를 기록했습니다. 서울은 6월에도 약간이나마 상승했습니다. 서울은 상승했는데 인천은 하락을 한 이유는 명확합니다. 바로 공급의 차이입니다. 서울은 공급물량이 바닥이고 인천은 과다공급입니다. 이 흐름은 점점 명확해질 듯합니다. 

 

 

종합적 결론

물론 서울과 인천은 지리적 접근성을 갖고 있고 같은 생활권이라고 볼 수 있습니다. 그렇기에 부동산 가격 흐름은 대부분 동조화됩니다. 즉 쉽게 말해서 인천은 폭등하는데 서울이 하락하지 않고 서울이 급락하는데 인천이 급등할 일은 없다는 겁니다. 인천과 서울은 서로가 영향을 미치는 입지이기 때문에 부동산 흐름도 굉장히 비슷합니다. 그런데 제가 저번 포스팅에서는 서울의 결론을 '보합하다가 상승'이라고 말씀드렸습니다. 그러면 인천도 비슷한 결론을 내릴까요? 저는 아니라고 생각합니다. 장기적 동행성에 대해서는 부인 못하지만 23년까지의 흐름은 약간이나마 차이를 보일 것으로 예상됩니다. 위에서 계속 말씀드린 것처럼 공급의 압도적 차이 때문입니다. 결국 부동산은 공급입니다. 공급의 차이가 가격의 차이를 가져옵니다. 다만, 인천의 공급과다가 오래가지 않고 23년에 끝나기 때문에 서울보다 크게 떨어진다고는 보지 않습니다. 그러나 서울보다 흐름이 안 좋다는 것은 명약관화합니다. 그래서 결론은 '조정 내지 약간 하락'입니다. 인천 부동산을 매수하고자 하는 분들은 23년 중후반부터 매수를 고려하면 타이밍적으로 적당한 시기라고 생각됩니다. 그 시기가 과다공급이 해소되면서 늘어났던 미분양이 감소되는 시기가 아닐까 예상되기 때문입니다. 이미 인천 아파트를 가지고 계신분은 1~2년은 미리 안 좋을 수 있다는 것을 예상하시되 큰 폭락은 두려워하지 않으셔도 될 듯합니다.

 

 

※혹시 서울부동산의 흐름도 궁금하신 분은 읽어보시길 추천드립니다.

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