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부동산투자 인사이트/지역분석 및 전망

1기신도시 부천 중동 부동산 아파트 집값 분석 실거주 투자 전망

by 한숟갈 2022. 9. 7.
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최근 정부에서 24년에 1기 신도시 마스터플랜을 발표했고 혼란이 계속되는 상태입니다. 모두가 재건축에만 집중을 하고 있습니다. 이럴수록 다시 한번 부천에 대해서 기본을 생각해볼 때 아닐까 생각됩니다. 이 포스팅에서 각종 지표들을 통해서 부천을 분석 전망해봅니다.

 

 

부천의 입지

부천입지지도
부천입지(출처:네이버지도)

부천에 대해서 평소 생각을 잘 안하신 분들은 부천이 지리적으로 굉장히 멀다고 생각하시는 경우가 있습니다. 그러나 지도에서 보시는 것처럼 서울 바로 옆에 붙어 있습니다. 그럼에도 멀다고 느끼는 이유는 아마 교통편이 부족해서 아닐까 생각됩니다. 현재 7호선이 메인이고 1호선이 옆에 같이 지나가지만 주요 일자리를 가는 데에 있어서는 부족함이 느껴지긴 합니다.

 

그러나 이제 서해선을 시작으로 해서 부천의 교통망도 점차 개선됩니다. 서울로 직장을 다니긴 해야 하는데 서울의 집은 너무 비싸서 경기도 집을 생각하는 사람들이 많습니다. 그분들이 1순위로 중요하게 생각하는 것이 바로 교통입니다. 얼마나 빨리 서울의 일자리로 들어갈 수 있느냐가 가장 중요합니다. 그런 의미에서 부천은 앞으로 점점 교통망이 좋아지는데 빠르게는 22~23년에 서해선이 개통되면서 서울 접근성이 획기적으로 좋아집니다. 

 

그리고 일단 서울 바로 옆이라는 것이 중요합니다. 이 말은 다시 말하면 서울의 시세를 대부분 따라간다는 것입니다. 물론 입지 서열 자체가 바뀌지는 않습니다만 서울이 움직이면 부천도 움직이게 됩니다.

 

부천 아파트 가격 추이

부천아파트가격추이
부천아파트-가격추이(출처:리치고)

현재 부천의 집값은 명확히 조정중입니다. 현재 집값하락이 진행 중이기 때문에 많은 분들이 걱정을 하시고 있을 겁니다. 1년 전만 해도 유튜브에서 대부분의 유튜버들은 더 오른다고 했는데 지금은 모두가 더 떨어질 것이라고 합니다. 이런 것들을 접하시니까 두려울 수 있습니다.

 

그러나 원래 부동산 시장은 이래왔습니다. 한참 오르다가도 조금만 보합이나 조정을 보이면 계속 떨어질 것처럼 분위기가 형성됩니다. 또 그러다가도 언제 그랬냐는 듯 집값이 오를 때도 많았습니다. 그렇기 때문에 항상 본인이 기준을 잡고 스스로 시장을 어느 정도 볼 줄 알아야 합니다. 

 

부동산은 주식과 다릅니다. "많이 올랐으니 떨어질 차례다.", "너무 고평가 되었다.", "심리가 바닥인데 더 떨어질 수 밖에 없다." 주식에서 사용되는 논리가 부동산에서 똑같이 사용되고 있는 경우가 많습니다. 

 

주식은 사도 그만 안사도 그만인 사치재입니다. 그래서 고평가 되면 팔아야 하는 것이 정상이고 저평가되면 사는 것이 정상입니다. 그리고 아무 이유 없이 심리에 의해서 급등락 하기도 합니다. 그러나 부동산은 주식을 바라보는 관점으로 바라보면 안 됩니다.

 

부동산은 사치재이기 이전에 필수재입니다. 고평가 되었다 할지라도 무조건 팔 수가 없습니다. 팔았다 할지라도 전월세로는 살아야 합니다. 반대로 저평가되었다 할지라도 무조건 살 수가 없습니다. 물론 투자자 입장에서는 어느 정도 사치재 성격이 반영되어 부동산을 다루지만 기본적으로 부동산은 필수재입니다. 비싸도 무조건 떨어지는 것이 아니며 싸다고 무조건 또 바로 오르는 것은 아닙니다. 

 

부동산 대세하락의 전제조건은 크게 두 가지입니다.

첫째, 큰 경기침체 및 경제위기입니다. 이런 시기에는 모든 자산시장이 박살 납니다. 경제위기 때는 사람들의 소득이 줄어버리거나 끊기는 시기이기 때문에 이자가 문제가 됩니다. 그럼 자연스레 집을 유지할 수 없게 되고 너도 나도 파는 시기가 됩니다. 경제학 용어로는 '부채 디플레이션'입니다. 부채를 갚기 위해 자산을 팔게 되어 자산 가격이 하락하는 시기를 이야기합니다.

둘째, 대규모 공급입니다. 기본적으로 집도 수급의 원리를 따릅니다. 그렇기 때문에 공급이 압도적으로 많아지게 되면 당연히 집값은 구조적 하락을 보일 수밖에 없습니다. 집을 사는 사람 입장에서 대안이 많아지기 때문입니다.

 

과연 30% 이상 하락하는 대세하락이 진행될까요?

일단 첫 번째 전제조건을 생각해보면 가능성은 존재합니다. 금리가 계속 올라가서 사람들의 연체율이 크게 올라버린다면 충분히 부동산의 대세적인 큰 하락은 오게 될 것입니다. 현재는 어떨까요?

연체율그래프
연체율

언론과 유튜브에서 금리가 올라서 경제 무너질 것처럼 이야기하고 있지만 다들 빚 잘 갚고 있습니다. 그렇기 때문에 현재로서는 대규모 경기침체 및 경제위기 가능성은 낮아 보입니다.

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입주물량

부천의입주물량
부천-입주물량(출처:아실)

부천의 입주물량 그래프입니다. 앞으로 3년간은 크게 문제가 없습니다. 23년이 입주물량이 많다고 생각하시는 분들이 계신데 아니라고 봅니다. 왜냐하면 입주물량이라는 것이 1년 단위로 보면 안 됩니다. 3년 정도 누적으로 보는 것이 가장 합리적입니다. 21년, 22년도에 입주물량이 부족했기 때문에 23년 조금 많은 것은 전혀 문제가 되지 않습니다. 게다가 앞으로 24년, 25년은 더 바닥을 기고 있습니다. 

 

결론적으로 부천의 입주물량은 양호합니다. 게다가 서울 입주물량은 더 바닥을 깁니다. 그러나 부천 옆 인천의 입주물량이 상당히 많습니다. 그래서 부천이 영향을 받을 것으로 보입니다. 앞으로 2~3년 서울, 부천은 공급 부족이지만 인천은 공급물량이 많기에 공급적인 측면만 바라봤을 때는 부천은 떨어지지도 오르지도 않는 보합으로 갈 가능성 커 보입니다. 여기에 이제 다른 요소가 더해지면서 방향이 하락인지 상승인지 결정될 듯합니다. 즉, 대세적 하락의 신호는 보이지 않습니다.

 

 

미분양

부천미분양
부천-미분양(출처:아실)

부천의 미분양 추이입니다. 22년 7월 미분양이 203건입니다. 203건은 준공 전 미분양입니다. 사실 악성 미분양은 바로 준공 후 미분양입니다. 다 지었는데도 미분양이 난 것은 정말 안 좋은 미분양이죠. 근데 그 준공 후 미분양은 103건 밖에 되질 않습니다. 그리고 그 정도는 대세 상승시기 일 때도 항상 있는 수준입니다. 

 

결론적으로 미분양 수치를 보더라도 지금 대세하락을 논하는 것은 시기상조가 아닐까 생각됩니다. 물론 미분양이 계속 지속적으로 늘어나는 모습이 보인다면 당연히 가격은 하방압력을 받게 될 것입니다.

 

 

매수우위지수(경기)

경기매수우위지수
경기매수우위지수(출처:아실)

경기권의 매수우위지수입니다. 현재 16 수준으로 내려왔다는 것은 심리가 완전 최악이라는 말입니다. 현재 나타나고 있는 조정장세는 결론적으로 심리에 의한 것이라고 볼 수 있습니다. 대표적인 이유는 바로 정부의 규제죠. 

 

근데 생각해 볼 것은 심리가 저렇게 최악임에도 불구하고 가격은 고작 고점에서 찔끔 떨어진 수준입니다. 심리만 최악으로 간다고 하여 집값이 크게 떨어지지는 않습니다. 아까도 말씀드렸다시피 집은 필수재이기 때문입니다. 

 

결국엔 공급이 많아져 선택할 수 있는 대안이 많아져야 집값은 구조적으로 하락합니다. 그러나 현재 그런 상황이 아니니깐 심리가 최악이어도 집값이 빠른 속도로 떨어지지 않는 것입니다.

 

또 하나 생각해 볼 것은 이미 심리가 최악 바닥입니다. 그 말은 앞으로 심리는 떨어질 것보다 오를 가능성이 더 클 수 있다는 뜻 아닐까요? 정부가 규제를 살짝만 풀고 거래량이 살짝만 괜찮아져도 심리는 반등할 가능성이 큽니다.

 

 

종합 결론

입주물량, 미분양 등 주요 지표를 확인했을 때 우리가 걱정하는 대세적 하락의 신호는 보이지 않습니다. 현재 나타나고 있는 조정장세는 심리에 의한 것일 뿐입니다. 그래서 30~40%가 넘는 대세적 하락을 걱정할 필요는 없어 보입니다.

 

어느 정도 서울과 비슷한 흐름을 보일 것으로 봅니다. 그러나 인천의 대규모 입주물량이 영향을 주기 때문에 서울의 상승률보다는 뒤지는 모습을 보일 것입니다.

 

실거주, 즉 내 집 마련을 원하시는 분들은 이번 조정장세에 구입하시는 것을 추천드립니다. 특히 중동, 상동 쪽에 마련하실 것을 추천드립니다. 동네 자체도 깔끔하고 7호선으로 바로 강남 진입도 가능합니다. 게다가 앞으로 부천종합운동장역은 서해선, gtx 등 교통의 허브 역할을 할 것입니다. 중동, 상동은 점진적으로 서울로 향하는 교통이 좋아지며 수요가 점점 많아질 것으로 보입니다. 게다가 장기적으로 간다면 어쨌든 리모델링이 될 수밖에 없는 지역이고 새롭게 될 지역입니다. 주목해볼 지역입니다. 

 

내집마련 하시는 분들은 집을 꼭 돈으로만 안 보셨으면 좋겠습니다. 집값이 오르는 것도 중요하지만 더 중요한 것은 내가 거기서 행복하게 잘 살 수 있느냐는 것입니다. 조금이라도 집값이 하락하면 안 된다는 생각을 갖고 있으면 평생 무주택으로 살게 됩니다. 걱정 마세요. 대한민국 역사 이후 집값은 장기적으로 우상향 해왔습니다. 잠깐의 조정은 당연히 있는 겁니다. 일희일비하지 마시고 주거안정성도 생각하셔서 결단을 내리시길 바랍니다.

 

오늘은 부천 아파트 집값 분석 및 전망 포스팅을 했습니다. 부천에 관심 있는 분들은 더 알아보셔서 좋은 집 매수하시길 바랍니다. 행복하세요.

 

 

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