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유주택자의 금리 상승발 아파트 집값 하락 폭락 논리 대응법 완벽정리

by 한숟갈 2022. 10. 6.
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아파트 집값이 하락하며 조정을 거치는 시기여서 많은 분들이 집을 산 사람들에게 집값 떨어지는데 괜찮냐며 걱정이라는 명목으로 혼란을 조장합니다. 이럴수록 감정이 섞인 하락론, 폭락론에 논리로 대응할 수 있어야 합니다. 유주택자가 폭락의 공포를 어떻게 대처해야 하는지 알아봅니다.

아파트 집값 하락 폭락론에 대응하는 논리 방법 총정리 포스팅 포스터
아파트 집값 하락 폭락론에 대응하는 논리 방법 총정리

아파트 집값 하락 폭락론에 논리적으로 대응하자

많은 분들이 20~21년에 집을 많이 샀습니다. 많은 유튜버들이 지속적으로 집값이 오른다고 하여 큰 마음먹고 매수를 하신 분도 계실 겁니다. 그런데 22년도 중반기가 들어서자 본격적인 집값의 조정이 나타나고 있는 상황이어서 많은 분들이 멘탈적으로 겁을 먹고 혼란스러운 상황입니다. 

 

이런 상황속에서 언론과 유튜브에서는 갑자기 상승론자보다 하락론자들이 훨씬 많이 등장하고 인기도 많아졌습니다. 그래프로 보면 별로 떨어지지도 않은 것 같은데 반토막 난다거나 대세하락이 시작되었다고 하면서 호들갑을 떨고 있습니다. 심지어 주변 무주택자가 유주택자를 걱정하는 시기가 도래했습니다. 걱정이라는 표면적 명분을 내세우며 유주택자들에게 집값 떨어지는데 괜찮냐며 위로를 하지만 정작 그 위로를 들은 유주택자들은 혼란이 가중될 뿐이죠. 

 

이런 상황에서 자신의 아무런 논리도 없고 대응할 수 있는 능력이 없다면 유튜브와 언론에 일희일비하며 매일매일 고통스러운 나날들을 보내게 됩니다. 부동산 시장은 항상 이래 왔다는 것을 잊지 마세요. 항상 호들갑의 연속이었던 시장입니다. 사람들의 인생이 걸릴 정도로 가격이 높고 중요도가 높은 재화이다 보니 사람들의 이목을 끄는 자극적인 문구와 자극적인 전망들이 항상 인기를 끌어왔습니다.

 

사람은 이익보다 손실에 대해 본능적으로 훨씬 민감하게 반응합니다. 그래서 부동산이 약간만 하락해도 반토막이 금방이라도 날 것마냥 언론은 기사를 냅니다. 그래야 조회수가 올라가거든요. 2016년부터 폭락을 외치고 있는 일부 폭락론자들이 지금도 인기를 끌고 있는 것 보면 사람들이 정말 이성적으로 시장을 바라보지 못하는구나를 느낍니다. 대부분의 사람은 감정적으로 부동산을 대할 수밖에 없게 됩니다. 그러면서 본질은 보지 못하고 표면에 휘둘리면서 제대로 된 의사결정을 하지 못하게 되죠. 이 내용에 대해서 과거에 쓴 글 [아파트 집값 하락 폭락하면 무주택자 더 고통받는 2가지 이유]를 보시면 더욱 정확히 알 수 있습니다.

 

그래서 이제부터 본격적으로 대표적인 하락논리에 대해서 반박을 어떻게 하는지에 대해서 말씀드리겠습니다. 이 글만 잘 보시더라도 대부분의 하락과 폭락론에 대해서 잘 대처하실 수 있습니다. 

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1. 기사보니깐 집값이 엄청 하락한다는데? 너 괜찮냐?

비교적 최근에 집을 산 사람들이 자주 듣는 말입니다. 내 주변 친구나 직장동료들이 특히 이런 말을 많이 합니다. 위로라고는 하지만 많은 부분 속으로는 고소해할 가능성이 있죠. 인간이라는 것은 원래 내가 더 잘되기를 바라지 남이 나보다 잘되고 돈 많이 버는 것을 원하지 않습니다.(물론 다 그런 건 아닙니다.)

 

십중팔구 이런 말을 하는 사람들의 공통적인 특징은 부동산 시장을 주식시장처럼 바라보는 시각을 갖고 있다는 점입니다. 부동산을 돈을 벌었는지 못 벌었는지 시세차익의 관점에서만 바라봅니다. 그들은 내 집 마련을 함으로써 얻는 안정감, 편의성 등 삶의 질을 높이는 다른 부분은 보이지 않습니다. 그리고 이런 시각을 가진 사람들은 설사 집값이 많이 떨어졌다고 할지라도 또 집을 사지 못할 가능성이 큽니다. 숫자로 보이는 가격에 너무 크게 반응해서 나머지를 신경을 못쓰기 때문입니다.

 

이런 분들을 대응할 때는 마음속으로 이렇게 되뇌이시길 바랍니다.

"저 사람도 저러고 싶어서 저러는게 아니다. 내가 많이 부러웠을 수 있겠구나."

"저 사람도 저러고 싶어서 저러는게 아니다. 인간의 본능 자체가 남 잘되는 걸 못 보는 법이지."
"저 사람도 저러고 싶어서 저러는게 아니다. 부동산을 주식처럼 보고 있구나."

 

그리고 상대방에게 한마디로 그냥 정리하시길 바랍니다.

"맞아. 요새 좀 가격이 떨어지네. 근데 난 내 집이라서 편해. 너는 어때?"

그럼 상대방이 무주택자이면 집값이 더 떨어지면 집을 살 거라고 할 텐데 그냥 공감하고 동의해주십쇼. 또는 전월세를 계속 살거라고 할텐데 그러면 진짜 더욱 공감해주시고 귀를 기울여 주세요. 그 사람 또한 매우 어려운 길을 갈 테니까요. 거기서 누가 옳다고 논쟁을 해봤자 그들의 눈에는 발끈하는 사람으로 밖에 안보입니다. 그냥 위에처럼 하시면 부드럽게 서로 기분 상하지 않을 수 있습니다.

 

그럼에도 불구하고 더 나아가서 폭락을 주장하며 유주택자들의 심기를 건드리는 사람들이 있죠.

 

2. 근데 금리 폭등했잖아? 부동산 이제 더 폭락하겠다. 힘들 거 같은데?

지겹도록 듣는 것이 "금리 엄청 오르는데 부동산이 폭락 안 할 수가 있냐?"라는 논리입니다. 물론 금리도 부동산 시장에 영향을 줍니다. 왜 안 주겠습니까? 그러나 경제라는 것은 수학처럼 원인과 결과가 1대 1 대응하는 영역이 아닙니다. 자연과학이 아닌 사회과학의 영역입니다. 원인과 결과가 多대 1 대응할 수도 있고 1대多 대응할 수도 있습니다. 때로는 a라는 변수가 b라는 결과를 가져오기도 하지만 c라는 결과를 가져올 수도 있는 것이죠. 

 

금리라는 변수가 굉장히 큰 것은 맞지만 아파트 가격에 한해서는 그리 큰 힘을 발휘하지 못합니다. 극단적으로 말해서 금리가 10%, 20% 크게 올리면 당연히 아파트 가격 하락하죠. 아파트만 하락하겠습니까? 모든 자산시장은 박살이 날 겁니다. 그러나 모든 변수를 제거하는 극단적인 흐름을 보이지 않는다면 금리라는 요소가 부동산 시장에 끼치는 영향은 제한적입니다. 그래서 금리만 바라보지 말고 상당히 종합적으로 부동산을 바라보는 것이 정확도를 키울 수 있는 방법입니다.

 

(1) 금리 인상시기 집값이 올랐던 적이 많은데 너 잘 모르니?

우리가 역사를 바라보는 이유는 과거를 반추하여 현재를 해석하고 통찰해보기 위함 아닐까요? 현재 금리가 지속적으로 오름에 따라 시장에서 예상하는 것처럼 부동산 가격이 대규모 하락 및 폭락이 이어질지를 예상해 보고 싶다면 과거에 나타났던 금리인상기를 보면 도움이 될 겁니다.

기준금리의 추이와 주택가격상승률 추이를 비교하는 차트
기준금리와 주택가격상승률 비교(출처:투미부동산tv 유튜브)

과거 역사를 확인하시길 바랍니다. 우리의 예상과는 다르게 금리가 오를 때 가격 상승률이 더 치솟을 때도 많았고 반면에 금리가 떨어질 때 가격상승률이 떨어지는 경우도 있었습니다. 참고로 가격상승률이 떨어진다하더라도 0보다 크면 상승의 강도가 약해진 것이지 상승은 하고 있다는 겁니다. 

 

금리가 오를 때 가격상승률이 오히려 강해질 때도 존재하기도 합니다. 반대로 금리가 떨어질 때 가격상승률이 떨어집니다. 여기서 얻을 수 있는 결론은 '금리 오르면 집값 떨어진다'는 명제는 틀린 명제라는 것입니다. 물론 10% 이상 올리면 이야기가 달라지겠지만 그런 극단적인 인상이 아니라면 금리와 집값은 명확한 상관관계가 존재하지 않습니다. 

 

이 그림을 보고도 자꾸 금리 오르면 무조건 집값 잡힌다고 이야기하는 사람은 더 이상 대화가 통하지 않는 사람입니다. 자신의 감정과 신념에 매몰되어 현실을 바라보지 못하는 사람일 뿐입니다.

 

(2) 금리 상승이 집값을 떨어뜨린다고? 그럼 지금 지방 오르는 곳은 왜 올라?

그럼에도 불구하고 자꾸 금리와 집값을 엮으려고 하는 사람이 있다면 이 질문도 해보시길 바랍니다.

"금리 오를 때 집값이 떨어진다며? 근데 지금 오르는 지역은 금리의 영향을 안 받는 특별한 곳인 거야?"

그럼 분명히 그곳은 뭐 이런저런 문제가 있을 것이라며 변명을 하겠죠. 그 변명 자체가 금리가 부동산에 중요 변수가 아니라는 말을 방증하는 것입니다. 

3개월 아파트 가격상승률 추이(경상남도일대)3개월 아파트 가격상승률 추이(강원도)3개월 아파트 가격상승률 추이(군산, 전주, 등)3개월 아파트 가격상승률 추이(양평,여주,이천)
3개월가격상승률(출처:부동산지인)

부동산지인에서 가져온 데이터인데 이상합니다. 분명히 금리가 떨어져서 집값이 폭락한다고 했는데 금리를 올려나가는 시기에도 집값이 오르는 지역들이 존재합니다. 이런 지역은 금리인상이 적용 안 되는 특별지역인가요? 한번 상대방에게 물어보시길 바랍니다. 분명 다른 요소들이 더 중요한 비중으로 부동산에 영향을 미치고 있는 것 아닐까요?

 

(3) 심지어 수도권에서도 신고가 찍는 곳도 있어. 너 잘 모르니?

신고가를 갱신하는 아파트도 있다는 사실을 알려주는 기사
신고가를 찍고 있는 고가아파트

그들의 논리대로 폭락이 시작된다고 하는데 신고가가 나온다면 이건 어떻게 해석해야 하는 것일까요? 지금 신고가로 거래하는 사람들은 뇌가 없는 것일까요? 절대 아닐 것입니다. 물론 현재 신고가를 찍는 아파트들은 금리의 영향을 전혀 받지 않는 영역입니다. 이미 대출이 안 나오는 아파트이기 때문이죠. 진짜 현금 많은 사람들이 대출 없이 매수하는 것입니다.

 

그럼에도 대세하락이 시작된다면 부자들이 이런 거래를 할까요? 솔직히 말해서 부자가 경제에 민감할까요? 댓글에 폭락이 와야 한다며 외치고 있는 무주택자가 경제에 민감할까요? 당연히 부자가 경제에 훨씬 민감할 것입니다. 다 그런 것은 아니지만 그 민감함의 차이가 현재의 결과를 만든 것이기도 하겠죠. 

 

그럼 부자들은 바보라서 지금 하락기에 저런 신고가를 찍어가며 거래를 할까요? 한번 진지하게 생각해보시길 바랍니다. 대세하락이 온다면 강남 부자들도 매물을 내놓습니다. 부자들이 먼저 움직인다는 말입니다. 그러나 중요한 것은 현재 부자들이 매물을 대거 내놓는 그런 모습은 전혀 포착되지 않습니다. 부자들이 전혀 팔지를 않고 있습니다. 오히려 갈아타기로 더 비싼 아파트를 매수하니 저런 신고가들이 등장하는 것이죠.

 

정말로 당신에게 하락을 걱정하는 그 사람은 신고가 아파트를 현금 주고 사는 부자보다 식견이 뛰어난 사람인가요? 그런 사람이라면 믿을만합니다. 그러나 그것이 아니라면 크게 귀 기울이지 않아도 되지 않을까요?

 

(4) 금리가 오르기 시작한 지가 한참 됐는데? 네가 말하는 폭락은 도대체 언제 와?

대한민국 기준금리 추이
대한민국기준금리

우리나라 기준금리가 2021년 중순부터 오르기 시작했습니다. 그때부터 집값 앞으로 엄청 떨어진다는 소리가 나오기 시작했습니다. 이제 2.5%입니다. 근데 생각해보시길 바랍니다. 우리나라 기준금리가 앞으로 얼마나 더 갈 수 있을까요?

 

미국도 인플레이션으로 인해서 급격하게 기준금리 인상을 진행해 왔지만 지속적으로 그런 속도로 갈 수 없습니다. 시장 예상으로는 내년 중후반으로 가게 될수록 금리인하에 대한 이야기가 나올 것으로 예상하고 있습니다. 그럼 우리나라도 비슷한 흐름을 보일 텐데 아무리 늦어도 2023년 후반기쯤 되면 금리인하에 대한 이야기와 기대가 솔솔 불어올 것입니다.

 

결론적으로 기준금리 인상 사이클이 현재 80% 수준으로 도달된 것으로 보입니다. 몇 번의 인상 후면 인하 사이클이 도래할 겁니다. 근데 작년부터 이야기해왔던 폭락은 도대체 언제 오는 것입니까?

(5) 금리가 올라서 빚 못 갚는 사람들이 나와서 집값이 엄청 떨어진다고? 그럼 연체율을 봐봐.

금리가 정말 극단적으로 치솟는 상황이 오면 당연히 집값은 폭락할 가능성이 커집니다. 이것을 부정하진 않습니다. 하락론자들의 대표적인 논리는 금리가 오르면 이자부담이 심해져서 사람들이 더 이상 집을 보유할 여력이 없어진다는 것입니다. 그래서 매물이 늘어나며 하락한다는 논리입니다. 왜냐하면 2008년 서브프라임 위기로 발생한 집값 폭락이 비슷한 논리로 진행되었기 때문에 사람들이 이런 논리를 굉장히 신뢰 깊고 무섭게 받아들입니다. 그럼 이자부담이 심해지고 있다는 것을 확인해봐야 하지 않을까요?

주택담보대출 연체율(출처:한국은행)

연체가 전혀 발생하지 않고 있습니다. 그 어떤 시기보다 연체 없이 이자를 잘 갚아나가고 있습니다. 현재로서는 금리 상승의 부담으로 이자부담이 크게 발생했다고 보기에는 어렵습니다. 물론 금리 상승으로 인해 심리에 영향을 미쳐서 수요의 둔화를 발생시키고 일부 매물을 증가시킬 수는 있습니다. 그러나 이것이 40% 이상의 가격 하락를 발생시킬 만큼 비중 있는 주요 흐름은 아니라고 판단됩니다. 

 

이것도 생각해보시죠. 우리나라가 최근 3~4년 동안 대출을 잘해줬나요? 사람들이 80~90%의 대출받아서 집을 샀나요? 그렇지 않습니다. 애초에 대출규제가 심해서 사람들이 무리한 대출이 많이 이뤄지지 않았습니다. 일부 무리한 사람들은 힘들어질 수는 있지만 말 그래도 일부입니다. 지금 수도권에서 웬만한 아파트 사려면 40%밖에 대출이 안 나옵니다. 40~50% 대출받는 것이 정말 '영끌'이라고 부를 수 있나요? 영끌은 집값의 80~90% 대출을 받는 것이 영끌입니다. 심지어 보금자리론 같은 대출은 저가 아파트에만 대상으로 하기도 하고 심지어 고정금리입니다. 생각만큼 큰 부담이 아니라는 것이죠.

 

(6) 금리 올리는 이유가 뭐야? 인플레이션 때문 아니야?

인플레이션이 뭡니까? 물가상승입니다. 반대로는 화폐가치 하락이죠. 왜 지금이 인플레이션의 시대라는 것을 자기 입으로도 말하는 사람들이 도대체 부동산 시장에서는 그 논리를 싹 까먹고 금리 올리는 것만 이야기하는 것일까요?

 

금리를 올리는 이유는 기본적으로 물가가 높기 때문입니다. 물가는 당연히 아파트 가격에도 영향을 끼칩니다. 아파트도 결국 실물이고 인상된 가격의 원자재를 사용하여 만드는 재화입니다. 그런데 이런 인플레이션에서 아파트는 전혀 영향이 없겠습니까? 이 글과 관련된 글은 이미 자세히 [혼란스러운 부동산 시장, 구조적 관점에서 긴급 점검]에서 풀어놨으니 참고하시면 큰 도움이 될 것입니다. 

 

3. 결론

이번 포스팅에서는 금리 인상으로 인해 폭락이 발생할 것이라는 사람들의 논리를 어떻게 대응해야 하는지에 대해서 말씀드렸습니다. 최소한 이 정도는 머릿속에 두었다가 누가 폭락을 이야기하며 유주택자인 당신에게 위로를 한답시고 혼란스럽게 만든다면 떠올리시고 마음을 편안하게 가지시길 바랍니다. 

 

지금 서울 거래량이 역대 최저 수준입니다. 통계가 신뢰를 갖기 위한 기본은 바로 표본의 수입니다. 통계연구를 하는데 대상을 1명으로 연구한다고 하면 바로 정신병자 소리를 듣겠죠. 기본적으로 현재 아파트 가격 대세 하락을 이야기 하기에는 표본의 수, 즉 거래량이 너무 부족합니다. 결과적으로 신뢰도 있는 가격 흐름이 아니라는 말씀입니다. 심지어 신고가도 등장하고 있는 판이죠. 그러니 현재 나타나는 폭락론에 너무 두려워하지 마시고 객관적으로 대응해나가시길 바랍니다. 감사합니다.

 

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