모르면 당하는 전월세 임차계약 보증금, 전세금 안전하게 보호 반환 받는 최고의 방법 총정리

누구에게나 일어나는 흔한 일인데 많은 분들이 전월세로 임차를 하실 때 이번 포스팅의 내용을 몰라서 보증금을 날리는 등 큰 손해를 보십니다. 반드시 전월세 임차계약 보증금 보호 반환하는 방법을 알아야 합니다. 이번 포스팅을 보시면 더 이상 보증금을 못 돌려받는 일은 없을 겁니다.

 

전월세 임차계약 보증금 전세금 안전하게 보호 및 반환받는 방법 총정리

모르면 무조건 당하는 보증금 지키는 방법

1. 전세가율이 90% 이상인 곳은 주의한다.

전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율을 이야기합니다. 예를 들어 10억 원인 집에 전세가 8억이라면 전세가율은 80%입니다. 또는 전세가 7억이라면 전세가율은 70%가 되는 것입니다.

 

전세가율이 90% 이상인 주택에 전월세로 사는 것이 왜 위험할까요? 바로 흔히 말하는 깡통전세, 즉 역전세의 위험이 있기 때문입니다. 역전세라는 것은 매매가가 하락해서 전세가보다 낮아지는 경우를 이야기합니다. 이런 경우는 기본적으로 임차인의 보증금이 안전히 반환된다고 장담하기 어렵습니다. 

 

쉽게 이야기해보도록 하겠습니다. 이런 역전세는 집값이 하락하는 경우에 발생을 합니다. 그것도 조금이 아니라 20% 정도는 빠져야 발생하는 경우가 많습니다. 이렇게 집값이 빠질 때 집주인의 자금사정이 좋을까요? 안 좋을까요? 당연히 안 좋습니다. 많은 집주인의 경우 집을 담보로 잡고 대출을 받는데 이렇게 집값이 빠져버리면 은행에서 집값이 빠진만큼 일부 상환을 요구합니다. 그런데 집주인이 돈이 많아서 잘 갚아나가면 상관이 없습니다만 현금사정이 여의치 않아서 대출을 못 갚는 상황이 벌어질 수 있는 것입니다. 우린 다주택자들이 현금도 많을 것이라고 생각하기 쉽지만 생각보다 현금사정이 넉넉하지 못한 다주택자도 많습니다. 

 

이렇게 대출을 못 갚게 되면 그 집은 경매에 넘어가게 됩니다. 권리의 복잡성에 따라 다르지만 통상적으로 매매가의 70~80% 수준에서 많이 낙찰이 됩니다. 그럼 그 낙찰대금으로 기존 집주인이 가지고 있던 대출금도 갚고 임차인에게도 보증금을 배당합니다. 그러나 이렇게 되면 경우에 따라서 임차인의 보증금 100%를 못 돌려받게 됩니다. 

 

예를 들어 현재 임차인이 계약한 전세가 5억이고 매매가가 4억으로 떨어졌다고 가정해봅시다. 그런 상황에서 집주인이 그 집을 담보로 2억 대출이 있었는데 대출을 못 갚아서 그 집이 경매로 들어갔습니다. 그 집이 3억으로 낙찰이 되었다고 칩시다. 그럼 그 3억에서 2억은 채권자로 배당됩니다. 그럼 남은 1억이 임차인에게 배당되는 것입니다. 5억으로 들어간 집인데 나올 때는 1억밖에 못 가지고 나오는 것입니다. 

 

물론 이 예시는 많은 부분들을 빼고 설명한 것입니다. 최우선변제권이라든지 임차인의 대항력 등 여러 경우를 생략했습니다. 그러나 그 경우들을 생각한다 할지라도 임차인은 분명히 시간적, 정신적 스트레스를 무지하게 받게 됩니다. 이런 상황이 벌어질 가능성이 있는 집은 애초에 피하는 것이 좋습니다.

 

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2. 집주인이 그 집을 담보로 빚이 있는지 확인한다.(근저당권 설정 유무 파악)

내가 전월세로 들어가려 하는 그 집을 담보로 해서 집주인이 빚을 졌다면 주의해야 합니다. 집주인이 그 집을 담보로 은행에서 돈을 빌렸다는 것은 그 집에 근저당권이 설정되었다는 것입니다. 최악의 경우 위에서 말씀드린 것처럼 집주인이 대출을 갚지 못하게 되면 은행은 근저당권을 근거해서 그 집을 경매로 넘겨버립니다.

 

그래서 가장 좋은 것은 그 집이 담보로 된 빚이 없는 것입니다. 그러면 위와 같은 경우처럼 경매로 넘어가서 임차인이 곤란해지는 상황은 제거할 수 있습니다. 

 

만약 근저당권이 설정되어 있는데 꼭 그 집에 임차하고 싶으시다면, 보증금과 대출금이 매매가의 70% 수준이어야 그나마 안전합니다. 보증금과 대출금이 합쳐서 매매가의 70% 수준이라면 대출금은 거의 매매가의 20~30% 수준이라는 겁니다. 그 경우에는 경매에 넘어간다 할지라도 보증금을 대부분 돌려받을 가능성이 큽니다. 그러나 100% 안전하지는 않습니다. 

 

그럼 어떻게 빚이 있는지 없는지 확인할까요? 바로 등기사항전부증명서를 확인하는 것입니다. 등기사항전부증명서는 등기부등본과 같은 말입니다. 부동산에 등기부등본 좀 보여달라고 하면 다 보여줍니다. 

 

쉽게 설명드리겠습니다. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 총 3가지 항목으로 구성되어 있습니다. 우리가 빚이 있는지 없는지 확인하기 위해서는 을구에 주목하시면 됩니다. 

 

을구에 막 지저분하게 뭔가 많으면 경계하셔야 합니다. 대표적으로 근저당권이 항목에 있으면 집주인이 그 집을 담보로 대출을 받았다는 뜻입니다. 주의를 하셔야 합니다.  반면에 아무것도 없으면 괜찮습니다. 안전한 물건입니다. 

 

그런데 등기부등본 을구에 실제 대출액이 적혀있지는 않습니다. 그 대신에 채권최고액이라는 명목으로 기재되어 있습니다. 근저당권이 설정될 때 채권최고액은 실제 대출액의 120~130%로 표기됩니다. 

예를 들어 을구에 근저당권이 설정되어 있고 채권최고액이 100,000,000원이라고 기재되어 있다고 가정합시다. 그 기재된 금액은 실제 대출금액의 대략 120~130% 수준인 것입니다. 그러므로 집주인의 실제 대출액은 대략 8천~8천5백만 원 정도로 예상할 수 있습니다.

 

주의할 것 하나 더 말씀드리면 계약할 때는 을구가 깔끔했는데 잔금 치르러 왔는데 을구에 근저당권이 설정돼있는 경우가 가끔 있습니다. 이런 것은 미연에 방지해야 합니다. 계약할 때 특약사항에 잔금까지 을구에 변동을 가하지 말라는 조항을 넣으시면 됩니다. 

 

 

3. 잔금 하고 바로 전입신고와 확정일자를 진행한다.

나의 보증금을 지키는 데에 있어서 어떻게 보면 화룡점정이라고 볼 수 있습니다. 잔금까지 했다면 반드시 그 즉시 바로 전입신고와 확정일자를 진행해야 합니다. 

 

전입신고라는 것은 내가 이 집에 들어왔다는 사실을 신고하는 것입니다. 전입신고는 법적으로 '대항력'이 생기게 됩니다. 대항력이라는 것은 경매 때문에 집주인이 바뀌었다고 할지라도 계약기간 동안 계속 그 집에 살 수 있는 권리가 생긴다는 뜻입니다. 게다가 만약 경매 낙찰대금으로 임차인이 보증금을 100% 반환을 못 받았다면 남은 보증금은 새로 온 집주인이 지급해야 합니다. 임차인의 가장 강력한 방패막이라고 볼 수 있는 것이 바로 대항력인데 전입신고를 통해서 얻을 수 있습니다.

 

확정일자라는 것은 확인을 받는다고 생각하시면 됩니다. 쉽게 말해서  "우리 이런 계약을 했으니 정부가 확인해주세요."라는 말입니다. 확정일자를 받는 것은 나중에 경매로 넘어갔을 때 배당받는 경우 필요합니다. 누가 먼저 배당받느냐를 정하게 되는데 거기서 중요한 것이 확정일자입니다. 

 

그니까 어렵게 생각할 거 없이 잔금 하고 나면 바로  그 즉시 전입신고와 확정일자를 최대한 빨리 진행하시면 됩니다.

 

 

이번 포스팅에서는 전월세 임차 시 보증금 안전하게 보호 및 반환 방법을 전해 드렸습니다. 이 3가지만 명심하고 주의해도 우리의 소중한 보증금을 잃지 않을 수 있습니다. 

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