투기과열지구 및 조정대상지역 해제의 본질적 의미(ft. 부동산투자)

국토교통부는 6월30일 주택시장에서 안정흐름을 보이고 있는 지역에 대해서 규제지역조정을 발표했습니다.

총 17지역을 발표를 했고 효력은 오는 7월5일부터 발생합니다. 

 

오늘은 규제지역에 대해서 핵심을 말씀드리려합니다.

1. 규제지역조정의 본질적 의미

2. 규제지역조정 대상지역

3. 조정대상지역해제로 인해 바뀌는 부분

크게 이 3가지를 살펴보도록 하겠습니다.

 

규제지역조정의 본질적 의미

정부는 4단계의 입지 구분법을 갖고 있습니다. 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역, 기타지역.

정부는 투기지역 지정을 위해서 구체적인 기준안이 있을겁니다. 그런데 우리가 그것을 완벽히 알 수는 없습니다만, 투기지역으로 단계가 나아갈수록 집값이 급하게 오른다고 정부는 판단하고 있는 것이겠죠. 왜 집값이 다른지역보다 빨리 오르는 걸까요? 당연히 그 지역이 다른 지역보다 공급대비 많은 수요를 갖고 있기 때문이겠죠.

 

결국, 규제강도가 높은 투기지역은 수요가 차고 넘치는 곳으로 해석할 수 있습니다. 그 다음 투기과열지구는 투기지역만큼은 아니지만 많은 수요를 갖고 있는 곳이고 조정대상지역은 수요가 많은 듯하긴 한데 조금 더 지켜볼 필요가 있는 지역으로 해석 할 수 있습니다. 기타지역은 정부도 판단할 수 없으니 개인이 알아서 판단하라는 뜻으로 받아들일 수 있습니다. 쉽게 말하면 투기지역은 1급지 즉 정부가 공인하는 최고 인기 입지라는 것이고 투기과열지구는 2급지, 조정대상지역은 3급지, 기타지역은 4급지로 볼 수도 있겠죠.

 

그럼 투기과열지구해제가 되고 조정대상지역으로 바뀐 것은 무슨 의미로 해석하면 될까요?

정부가 그 지역의 공급대비 수요가 줄어들었다고 판단하는 것입니다. 그럼에도 수요가 적정수준 이상이기 때문에 더 지켜봐야할 지역이라고 보는 것입니다. 쉽게 말하면 정부는 그 지역을 이제는 2급지가 아닌 3급지로 판단하겠다는 겁니다.

 

조정대상지역이 해제된 것은 무슨 의미일까요?

이제는 정부가 크게 관여안해도 될 지역으로 본다는 뜻입니다. 공급대비 수요가 이제는 적정선 이하로 내려간 지역이라고 보는 것입니다. 개인이 알아서 판단하라는 뜻으로 볼 수 있습니다.

 

 

규제지역조정 대상지역

총 17곳입니다.

정부가 판단할 때, 이번에 규제지역에서 해제된 지역은 더 이상 집값이 크게 오를 것라고 보지 않는 곳입니다. 실제는 어떨지 모르나 정부가 볼 때는 그렇다는 것입니다.

실제 집값이 어떻게 될지는 심리, 공급, 금리 등 많은 요소를 고려하여 종합적으로 판단해야겠죠.

실제로 과거 규제지역이 해제되면서 오히려 투자자들이 쉽게 접근할 수 있게 되면서 단기적으로 가격이 급등한 경우도 있습니다. 또는 과거 김포가 규제지역에서 빠져있을 때가 있었는데 오히려 풍선효과로 자금이 김포로 몰린 경우도 있습니다. 그래서 투기지역이라서 무조건 오르고 조정대상지역에서 해제되었다고 무조건 떨어진다고 보는 것은 잘못된 시각입니다. 요즘 유튜브 썸네일만 보면 "조정지역해제 부동산 불장 오는가!!" 이런 느낌이 강한데 절대 아닙니다. 아무리 정부에 대한 신뢰가 떨어졌다고 하더라도 정부가 똥멍청이가 아닌 이상 이런 것을 고려 안했을리가 없죠. 부동산은 항상 종합적이고 총체적인 판단이 중요합니다.

 

 

조정지역해제로 인해 바뀌는 부분

투기과열지구에서 조정대상지역으로 바뀌는 것은 크게 변화는 없습니다.

조금 더 대출해주고 조금 더 세금이 완화되는 정도입니다.

 

크게 와닿는 부분은 조정대상지역이었다가 아예 규제지역이 풀리는 경우죠.

이 경우도 대출과 세금이 대폭 완화됩니다. 그래서 실수요자 또는 투자자가 훨씬 접근하기 쉬워집니다.

게다가, 

1. 취득세 중과가 사라집니다. 

2. 2년 보유만하더라도 양도세 비과세가 가능합니다.(규제지역은 2년 거주도 필요)

3. 중도금 대출 2건이 가능합니다.

4. 중도금 대출시 주택수 상관없이 기존주택 처분 필요없습니다.

5. 청약 재당첨 제한이 없어집니다.

6. 세대원도 청약 1순위로 신청가능합니다.

7. 자금조달계획서 제출이 필요없게됩니다.

8. 다주택자 장기보유특별공제를 최대 30%, 1주택자는 80%까지 가능합니다.

이 외에도 바뀌는 부분들이 있습니다만, 가장 중요한 것들을 나열해봤습니다.

더 자세한 내용은 아래 국토교통부의 자료를 링크를 걸어 두었으니 참고하시면 됩니다.

 

http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95086907

(국토교통부 자료)

 

다시 말씀드리지만,

규제지역이라고 무조건 오르고 규제지역 아니라고 무조건 떨어지고..이렇게 생각하시면 안됩니다.

다만, 수요의 변화는 분명 발생할 가능성이 큽니다. 아무래도 조정지역에서 빠지게 되면 대출과 세금이 크게 완화가 되기 때문에 실수요자 또는 투자자가 접근하기가 비교적 쉬워집니다. 그래서 단기적으로는 수요가 몰릴 가능성도 존재합니다만 부동산은 다른 요소도 고려를 해서 방향성을 판단해야 합니다. 공급은 어떤지, 심리는 어떤지, 유동성은 어떤지 등을 종합적으로 판단해서 매수매도를 결정지어야 합니다.

 

아무쪼록 좋은 판단을 내리시길 바랍니다. 감사합니다.