재건축투자 사업성 검토 용적률로만 하니? 3분만에 빠르고 쉽게 확인하는 방법

재건축투자 사업성 검토 및 분석을 아직도 용적률로만 대충 계산하는 분들이 있습니다. 이 글은 3분 만에 빠르고 간단하게 재건축 아파트의 미래 사업성을 확인하는 방법을 알려드립니다. 이 글을 보시면 용적률뿐만 아니라 다른 중요한 분석 요소들을 사용해 더욱 정확하게 판단할 수 있습니다.

재건축 사업성 검토

 

재건축투자 사업성 검토 분석

앞으로 몇 년간은 기본적으로 재건축, 재개발의 시대가 도래합니다. 그래서 우리는 기본적으로 기본적인 지식과 어느 정도 사업성을 분석할 줄 알아야 하겠죠. 물론 재건축, 재개발 절차에 따라 투자목적과 수익률, 리스크도 달라집니다. 사업성 분석의 정확도도 단계를 거듭할수록 정확해집니다.

 

그러나 단계를 거듭할수록 아파트의 가격은 점점 비싸집니다. 그래서 우리는 단계가 진행되기 이전에 아파트를 선점하는 것이 중요하겠죠. 재건축 가능성이 커 보이고 수익률도 괜찮아 보이는 것을 골라내야 합니다. 이때는 명확한 수치들이 나와있지 않기 때문에 정확한 분석을 불가능합니다.

 

이 글에서 알려드리는 요소를 통해서 이제 우리는 3분 만에 사업성이 좋을지 나쁠지를 있는 그자리에서 손쉽고 빠르게 알 수 있습니다. 최소한 사도 될만한 아파트인지 아닌지는 바로 판단이 가능합니다.

반응형

1. 일반분양이 많이 나오는지가 관건

재건축투자 사업성은 일반분양분이 많은지 적은지에 달려있습니다. 조합원수에 비해서 일반분양이 많을수록 사업성은 좋아지는 것입니다. 일반분양분이 많다는 것은 기존 조합원들 말고 새로운 사람들에게 분양해줄 수 있는 집이 많다는 것이고 그만큼 분양수익이 증가한다는 뜻입니다. 

 

일반분양에서 수익이 많이 발생하게 되면 그만큼 기존 조합원들이 부담해야 하는 분담금이 줄어들게 됩니다. 그럼 자연스레 조합원들의 수익성은 좋아지는 것이죠. 일반분양이 많을지 적을지 판단하는 두 가지 방법을 알려드리겠습니다.

재건축된아파트(출처:디에이치개포자이)

● 용도지역 확인- 용적률 판단

첫번째로 용도지역을 확인해야 합니다. 용도지역에 따라 상한 용적률이 달라집니다. 용적률에 따라 아파트를 높게 지을 수 있냐 없냐가 달라집니다. 아파트를 높게 지을 수 있어야 그만큼 기존 아파트보다 많은 집을 지을 수 있고 일반분양분이 많이 나올 수 있는 것입니다. 용도지역이 2종 일반주거지역이 아니라 3종 일반주거지역이라면 아파트를 더욱 높게 지을 수 있으므로 수익성이 훨씬 좋을 것으로 예상하면 된다. 

 

둘째로 판단해야 할 것이 기존 아파트의 용적률입니다. 기존 아파트의 용적률이 이미 높아서 그 지역 상한 용적률에 가깝다면 추가로 지을 수 있는 일반분양분이 적다는 뜻입니다. 예를 들어 상한 용적률이 300%인데 이미 기존 아파트가 250%이라면 추가로 지을 수 있는 부분이 50%뿐입니다. 반면에 기존 아파트 용적률이 130% 정도라면 무려 170% 정도를 더 지을 수 있게 되는 것입니다. 통상적으로 쉽게 볼 때는 용적률이 150% 미만이라면 수익성이 괜찮을 것으로 예상하시면 됩니다.

 

그러나 용적률만 봐서는 부족합니다. 많은 분들이 수익성을 판단하실 때 용적률만 보고 판단을 하는 경우가 있습니다. 이럴 경우 판단오류의 가능성이 있습니다. 하나를 추가적으로 확인해야 합니다.

 

● 세대당 평균 대지지분 확인

용적률이 150% 미만으로 아무리 괜찮다고 하더라도 만약 그 아파트의 조합원이 이미 너무 많다면 어떻게 될까요? 예를 들어 똑같은 토지 크기라 할지라도 소형평수가 많은 아파트 단지는 훨씬 더 많은 사람들이 조합원이 되는 것입니다. 그 말은 더 많은 사람이 땅을 나눠가져야 한다는 뜻이 되는 것이고 한세대에게 돌아가는 대지지분이 작다는 뜻이 되는 겁니다. 

 

대지지분이 중요하다는 말은 많이 들어보셨을겁니다. 그런데 소형평수가 많아 세대수가 많은 단지는 세대당 대지지분이 작을 수밖에 없습니다. 그래서 우리는 세대당 평균 대지지분을 확인해야 합니다.

 

※세대당 평균 대지지분 = 총대지면적/세대수

즉, 총대지면적을 세대수로 나누게 되면 1세대당 평균적인 대지지분이 나오게 됩니다. 이 수치가 적정 수준 이상이어야 그래도 어느 정도 수익성을 갖췄다고 볼 수 있습니다. 전문가들 의견에 따르면 세대당 평균 대지지분이 15 이상은 나와야 수익성이 있다고 판단한다고 합니다. 

 

결론적으로 일반분양분이 많이 나오는지 확인하기 위해서는 용도지역과 용적률을 확인해서 지금보다 얼마나 더 높게 지을 수 있는지를 확인해야 하고 세대당 평균 대지지분이 15 이상 나오는지를 확인해야 합니다.

---

2. 높은 분양가

재건축투자 사업성을 볼 때 한 가지 더 중요한 것은 높은 분양가로 일반분양을 할 수 있는지가 중요합니다. 일반분양분이 많다고 할지라도 낮은 분양가가 책정된다면 수익성이 그리 좋지 못하겠죠. 쉽게 말해 비싸게, 많이 팔 수 있는지가 결국 중요한 것입니다. 그럼 어떻게 해야 비싸게 팔 수 있는 것일까요?

 

● 결국엔 입지로 돌아간다

부동산핵심-입지

부동산은 언제나 돌고 돌아서 입지로 귀결됩니다. 입지가 좋거나 좋아질 지역이라면 단기적인 파도는 있을지언정 장기적으로는 무조건 우상향 하게 되어 있습니다. 그 지역이 사람들에게 주목받고 선호되는 위치인지, 또는 그런 위치가 될 것인지를 따져보세요. 결국 살기 좋은 곳은 사람들이 몰리게 되어 있고 가격을 오르게 되어 있습니다. 물론 일반분양 시기에 그 지역에 압도적인 공급물량이 나오게 된다면 가격에는 당연히 안 좋겠죠. 또는 일반분양 시기에 부동산 경기가 냉각되어 있다면 부정적인 영향을 끼칠 겁니다. 그러나 결국엔 그 지역이 어떤 지역인지를 생각해보시면 됩니다. 그것이 결국 부동산의 본질이기 때문입니다. 설사 경기가 안 좋거나 공급이 많다는 이유로 일반분양가가 살짝 낮게 나오더라도 결국엔 오르게 되어 있습니다.

 

지금까지 3분 만에 빠르게 재건축투자 사업성 검토 분석하는 방법을 전달해 드렸습니다. 참고로 정비사업 관련 글을 많이 담고 있는 곳인 하우징헤럴드를 보시면서 정보를 쌓는 것도 좋을 거라 생각합니다.