조정대상지역 규제지역 해제 포인트 및 집값 영향 효과 완벽정리

냉각된 부동산 시장 속 정부가 지방광역시도 조정대상지역 전면 해제를 발표했습니다. 그러나 많은 분들이 규제지역을 해제했다는 것이 어떤 본질적인 의미가 있고 부동산에 어떤 효과가 있는지 잘 모르고 있습니다. 이 글을 보시고 나면 부동산 시장을 더 정확하게 바라볼 수 있습니다.

지방광역시도 조정대상지역 전면해제

 

9월 26일 실시되는 조정대상지역 해제 핵심 포인트

어렵게 다 정리하고 있을 필요가 없습니다. 핵심 포인트들만 정리하고 얻어가시면 됩니다. 더 중요한 것은 정부의 의도를 파악해보는 것이 더욱 중요합니다. 언론에서 집값 엄청 떨어진다고 연실 떠들고 있고 거래량도 사상 최저 수준에 분위기는 최악 수준이고 심지어 정부도 안정화가 되어간다고 말하면서 왜 수도권은 그대로 둔 것일까요? 그리고 이렇게 규제가 풀리니 투자를 고려해도 되는 것일까요? 밑에서 차근차근 말씀드립니다.

1. 투기과열지구 및 조정대상지역 해제 지역

결론적으로 수도권 및 세종을 뺀 모든 지방 지역이 비규제 지역이 되었습니다. 원래 조정대상지역이었던 부산, 대구, 울산, 광주, 대전, 청주, 천안, 전주, 공주, 창원, 포항이 전부 비규제 지역이 된 것입니다. 추가적으로 인천과 경기도 일부 지역에서도 변화가 있습니다. 인천이 투기과열지구에서 조정대상지역으로, 경기도에서는 안성, 동두천, 파주, 양주, 평택이 비규제 지역으로 되었습니다.

2. 조정대상지역이 비규제 지역이 되면 바뀌는 부분

사실 투기지역에서 조정대상지역으로 바뀐 것은 그리 큰 의미는 없습니다. 어쨌든 비교적 강도 높은 세금 및 대출 규제가 계속되기 때문입니다. 우리가 더욱 주목해야 하는 지역은 조정대상지역이 비규제지역이 된 곳입니다. 그런 지역들은 규제적인 측면에서 변화가 크기 때문입니다. 그러므로 조정대상지역과 비규제 지역을 중심으로 아주 간단히 비교해보도록 합니다.

●대출 변화

규제지역별대출

쉽게 결론적으로 말씀드리면 대출이 보다 잘 나옵니다. 대출이 잘 나온다는 말은 기본적으로 수요가 더 유입될 수 있다는 뜻입니다. 당연한 거 아닐까요? 부동산을 현금 주고 사는 사람은 거의 없습니다. 거의 모두 대출을 받아서 부동산을 구입을 하죠. 그런데 대출이 더 잘 나온다는 것은 대출이 잘 안 나올 때는 수요자가 아니었던 사람이 수요자로 바뀐다는 것입니다. 그래서 결과적으로는 더 많은 수요가 유입되면서 부동산 거래가 활성화가 될 수 있습니다. 

 

그러나 "비규제 지역이 되면 투자자들이나 실수요자들이 들어오면서 집값이 오르겠군!" 이렇게 단순하게 생각하면 안 됩니다. 저번에 김포는 비규제 지역일 때 풍선효과로 큰 이득을 보며 집값이 가파르게 상승했었던 과거가 있습니다. 그러나 그때는 부동산 시장이 미친 듯이 활황일 때입니다. 지금은 활황은커녕 최저 수준의 거래량을 보여주며 최악의 심리가 펴져있는 시장입니다. 그런 시장에서 조정대상지역이 비규제 지역이 된다고 해서 과연 수요가 크게 눈에 띌까요? 전혀 그렇지 않을 겁니다. 

 

●세금 변화

규제지역별세금

세금적인 측면에서도 굉장히 크게 바뀝니다. 비규제 지역에서 2 주택까지는 취득세 중과도 없어서 1.1%로 부담이 없습니다. 조정대상지역에서는 1세대 1 주택이 양도세 비과세를 받기 위해서는 2년 보유 및 거주까지 했어야 했는데 비규제 지역은 거주요건 없이 보유만 해도 되므로 굉장히 좋습니다. 즉, 내가 들어가서 살지 않고 전세 2년 한 번만 줘도 비과세가 만들어지는 것입니다. (다만, 비규제 지역일 때 매수해야만 거주요건이 없는 것입니다. 조정대상지역 때 매수했는데 비규제 지역으로 바뀐다면 거주요건은 유지됩니다.)

 

그 외에 일시적 2 주택 양도 기간도 2년에서 3년으로 완화되고 다주택자 장기보유 특별공제도 받을 수 있게 되고 종부세 중과도 완화됩니다. 

 

핵심적으로 바뀌는 것은 세금과 대출 두 가지 측면입니다. 물론 정비사업이라든지 청약 측면에서도 바뀌는 부분은 있습니다만 그 내용까지 들어가면 지엽적인 것으로 빠지게 되므로 생략합니다. 그 내용이 필요하신 분은

[지방 광역시·도 조정대상지역 전면 해제(국토교통부)]를 확인하시길 바랍니다.

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3. 투자를 고려할만한 입지

조정대상지역을 해제했다는 것은 무슨 의미일까요? 부동산이 투자 열기로 매우 뜨거울 때는 비규제 지역이 반사효과를 얻은 경우도 있지만 기본적으로는 투자하면 안 되는 곳이라는 뜻입니다. 이에 대해서는 제 과거 글 [투기과열지구 및 조정대상지역 해제의 본질적 의미(ft. 부동산투자)]에서 자세히 설명하고 있으니 참고하시길 바랍니다.

 

결론만 이야기하면 비규제 지역은 정부가 '신경 안 써도 될 입지'라고 판단한 것입니다. 당분간 가격 상승의 가능성이 크지 않은 곳이라고 선언한 의미라고 볼 수 있습니다. 이런 상황에서 그 지역에 바로 투자를 고려한다는 것은 좋지 못한 선택일 가능성이 큽니다.

평택삼성반도체공장

그래도 비규제 지역화된 지역 중에 그래도 주목해볼 만한 입지가 있다면 평택입니다. 부동산에서 가장 중요한 요소 중에 하나가 바로 양질의 일자리입니다. 그 지역에 양질의 일자리가 생기게 되면 소득이 높은 사람들의 주변을 형성하게 되고 그에 맞는 상권이 형성되고 인프라가 형성이 되면서 살기 좋은 동네로 바뀌게 됩니다. 그러면서 결과적으로 가격도 계속 오르게 되는 것이죠. 평택이 바로 그런 입지가 될 가능성이 큽니다.

 

평택이 앞으로 1~3년은 공급이 과다한 측면이 강해서 정부는 가격 상승이 크지 않을 것으로 판단한 듯합니다. 그래서 이번에 비규제 지역을 넣은 것이죠. 그럼에도 장기적인 측면에서 바라본다면 평택에는 삼성 반도체 라인이 앞으로도 증설이 계속될 예정이기 때문에 고소득자들이 지속적으로 유입될 것입니다. 그러면 자연스레 입지도 살기 좋은 곳으로 바뀌게 됩니다. 그러므로 당장은 아니더라도 장기적으로 바라보고 투자를 하신다면 좋은 선택이 될 입지임은 분명합니다.

 

4. 수도권은 규제를 풀지 않은 이유

정부가 부동산 완화 정책을 한다는 것은 무슨 의도일까요? 부동산 경기가 안 좋으니 부양을 하기 위해서 하는 것입니다. 쉽게 말해서 떨어지는 집값을 반전시키기 위해서 하는 겁니다. 반대로 정부가 부동산 규제정책을 한다는 것은 무슨 의도일까요? 너무 부동산이 활황이니 그것을 잠재우기 위해서 하는 것이겠죠. 한마디로 오르는 부동산을 막기 위해서 하는 것이죠.

 

정부가 수도권의 규제를 풀지 않는 이유는 명확합니다. 수도권은 규제를 풀면 더 올라갈 것이라고 판단하고 있는 것입니다. 상식적으로 생각해보시길 바랍니다. 정부가 말하는 것처럼 집값이 잡히고 있고 언론이 말하는 것처럼 대세하락은 시작되었다고 한다면 왜 규제를 계속할까요? 의도를 정확하게 파악하기 위해서 그 사람의 말보단 행동을 주목해야 합니다. 

 

다시 말하면, 정부는 지금 나타나고 있는 수도권의 하락은 구조적인 하락이라고 생각하지를 않는 것입니다. 규제 및 급격한 금리 상승으로 인한 일시적인 심리 위축으로 발생한 중단기적 조정이라고 생각하는 것이죠. 그렇기 때문에 쉽사리 규제를 풀지 못하는 것입니다. 

많은 이들이 대세하락은 시작되었고 앞으로 폭락할 일만 남았다고들 합니다. 그런데 참 이상합니다. 비싼 초고가 시장에서는 아직도 신고가 거래가 나오고 있습니다. 7~8월에 서울 거래량이 사상 최저 수준임에도 신고가들이 나옵니다. 정말로 대세하락이라고 생각하시나요? 

 

언론과 유튜브에서 떠드는 현상만을 바라보지 마시고 숨겨져 있는 본질을 바라보셔야 합니다. 그리고 정부가 어떤 발표를 했을 때 그 말을 곧이곧대로 믿지 마시고 행동의 방향을 보시고 의도를 파악해야 합니다. 여기까지 읽어주셔서 대단히 감사합니다.

 

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