아파트값이 너무 많이 올라 아파트를 사기에는 부담스러워 빌라 매수를 고려하시는 분들이 많습니다. 그러나 많은 분들이 빌라를 쉽게 매수하여 가격도 안 오르고 팔지도 못해서 큰 손해를 입습니다. 이번 글에서 손해보지 않기 위해서 꼭 알아야 할 빌라 매수 투자 조건 3가지를 전달합니다.
빌라 매수 및 투자가 우선순위가 되어서는 안된다
최근 아파트 가격이 너무 오르기도 했고 서울시에서 '신속통합기획'이라는 정책으로 재개발을 활성화하고자 하는 모습들이 보이기에 많은 분들이 빌라 매수를 고려하고 있습니다. 유튜브에서도 많은 지역들의 빌라들을 추천하면서 사놓고 기다리면 분명히 돈이 된다고 설명합니다.
그러나 빌라는 우선순위가 되시면 안 됩니다. 물론 아파트를 사고 싶지만 돈이 부족해서 빌라를 생각하는 거라면 어쩔 수 없는 부분이지만 충분히 아파트를 매수하거나 투자할 수 있는 자금을 갖고 있음에도 빌라를 우선적으로 생각하시는 것은 추천하지 않습니다. 빌라는 굉장히 많은 리스크를 갖고 있습니다.
빌라 투자를 추천하는 분들의 대표적인 이유는 '재개발 유력 지역'이라는 것입니다. 정말로 재개발이 진행된다면 빌라 매수는 성공적일 것입니다. 그래서 재개발이 진행단계를 밟아나가면서 비싸지기 전에 싼 가격으로 미리 선진입하는 것이 돈이 조금 부족한 사람들에게는 좋은 전략으로 여겨집니다. 그런데 이게 좋은 투자가 되려면 재개발이 실제로 진행이 되어야 합니다.
그러나 재개발은 정말로 진행되기 어려운 사업입니다. 유튜브에서는 몇 년만 있으면 재개발이 확정될 것처럼 말하지만 재개발 사업이라는 것이 그렇게 쉽게 진행되는 것이 아닙니다. 곧 진행된다길래 썩은 빌라를 사놨는데 10년이 지나도 재개발이 안 되는 경우도 많습니다. 재개발이 진행되기 위한 전제조건이 노후도, 접도율, 과소필지 등인데 이 조건들을 갖추는 것이 여간 어려운 것이 아닙니다. 게다가 이게 끝이 아닙니다. 전제조건을 갖추었다고 할지라도 시도지사가 허락을 해주지 않는다면 재개발은 진행되지 않습니다. 재건축같은 경우는 조건만 갖추면 진행이 가능하지만 재개발은 시도지사의 허락이 필요한 것입니다. 여기에 조합설립은 더 어렵습니다. 노후된 재개발지역은 많은 비중으로 노인분들이 살고 있습니다. 그분들은 재개발로 인해 이주를 해야하는 것을 원하지 않습니다. 돈 못벌더라도 그냥 그곳에 사는 것을 원합니다. 그래서 재개발의 경우에는 재건축의 경우보다 조합설립이 더욱 어렵고 오래걸립니다.
결과적으로 재개발의 1단계라고 할 수 있는 조합설립인가까지도 10년에서 20년까지 걸리기도 합니다. 잘못했다가는 재개발 예정지 투자가 아니라 그냥 썩은 빌라를 산거밖에 안되는 바보 같은 선택이 되는 것입니다. 그래서 재개발 투자는 사실 초보의 영역이 아닙니다. 내집마련도 안 해봤고 부동산 초보가 뛰어들 수 있는 영역이 아닙니다. 그렇기에 재개발의 이익을 얻기 위해 빌라 투자를 하고 싶다면 최소한 조합설립인가 이후에 투자를 하는 것이 안전하고 현명한 방향입니다. 참고로 순서에 대해서 알고 싶으시다면 제 과거 글 [재개발 절차 및 투자 시기]를 참고하시면 바로 아실 수 있습니다.
그러나 문제가 있습니다. 조합설립인가가 끝난 재개발 지역의 빌라는 이미 비쌉니다. 돈이 넉넉하지 못한 사람들은 접근하기가 쉽지 않습니다. 그럼 이제 빌라 투자는 포기해야 하는 것인가요? 솔직히 빌라를 매수하여 투자를 하는 것은 추천하지 않습니다만, 그럼에도 불구하고 빌라를 보시겠다면 이제부터 말씀드릴 지역에 있는 빌라만 선별하여 매수하시길 바랍니다. 재개발이 확정되어 큰 이득을 보면 너무 좋겠지만 그렇지 못한다 할지라도 아쉽지 않게 이득을 볼 수 있는 빌라는 존재합니다.
그럼에도 빌라에 투자를 하겠다면?
1. 차라리 확정된 재개발 지역 인근을 노려라.
위에서도 말씀드린 것처럼 재개발 예정지를 예상하고 투자하는 것은 굉장히 어렵고도 리스크가 큰 영역입니다. 그래서 비교적 리스크도 작고 적당한 수익을 실현할 수 있는 방법이 바로 확정된 재개발 지역 인근의 빌라를 매수하는 것입니다.
중요한 것은 재개발이 한 곳만 있으면 안 됩니다. 여러 지역이 재개발이 확정되어 진행되는 곳이어야 합니다. 더 쉽게 이야기하면 원래는 낙후되어 있던 지역인데 인근에 재개발이 많이 진행되면서 완전히 새로운 지역으로 바뀌는 곳의 빌라를 투자해야 한다는 말입니다.
이런 지역들은 시간이 지나면서 완전히 새롭게 바뀌어 나가게 됩니다. 시간이 지나면서 낙후되어 있던 지역이 새 아파트들이 들어서면서 상권과 학군이 새롭게 발전하게 됩니다. 근본적으로 아파트든 빌라든 무엇이든 간에 결론은 입지입니다. 입지가 새롭게 진화한다면 그 지역의 물건들의 가격은 새롭게 평가받게 됩니다. 비록 내가 선택한 빌라가 재개발 대상이 아니라 할지라도 그 지역 자체가 새롭게 바뀌어 나가면서 평가도 더욱 높게 받게 되는 것입니다. 중요한 것은 재개발이 한 곳만 이루어지는 것으로는 부족합니다. 포인트는 재개발이 여러 곳 진행되면서 완전히 그 지역이 새롭게 바뀌어 나가야 합니다. 리치고 사이트를 통해서 예시를 보여드리겠습니다.
여기서 빨간색 지역의 재개발은 매수하려면 이미 수억 원이 필요합니다. 그러나 그 주변 지역의 빌라를 산다면 비교적 저렴하게 들어가서 입지의 변화에 따른 이익을 얻을 수 있을 겁니다. 엄청난 수익률을 노릴 수는 없겠지만 자본금이 부족한 사람에게는 좋은 방법입니다. 싸게 1억 이하의 돈을 들여 빌라를 사서 충분히 5000만 원에서 많게는 1억까지는 벌 수 있는 방법입니다.
부동산의 본질입니다. 입지의 변화는 가격의 변화를 가져옵니다. 내가 산 빌라가 재개발 이슈가 없다 할지라도 그 입지가 좋아진다면 당연히 빌라도 가격이 올라갑니다.
2. 그럼에도 예상지 초기 진입을 하겠다면 최소한 노후도 체크는 필수다.
그러나 하이리스크 하이리턴을 선호하는 분들도 분명 있겠죠. 그런 분들은 반드시 확인해야 할 요소가 바로 노후도입니다. 노후도가 기본적으로 충족이 되어야만 재개발의 가능성이 있는 것입니다. 그러나 노후도가 충족되었다 할지라도 10년 넘게 진행되지 않을 가능성도 매우 높습니다. 그럼에도 최소한 개인이 확인할 수 있는 요소가 노후도 체크입니다.
노후도 체크하는 방법은 바로 부동산 플래닛이라는 사이트를 이용하는 것입니다. 들어가셔서 오른쪽 사이드에 '탐색'을 누르셔서 노후도를 확인하세요.
영등포시장역 근처 지역을 캡처한 것입니다. 여기서 파란색은 15년이 넘지 않은 건물들이라고 보시면 됩니다. 이렇게 파란색이 면적의 20% 이상 보인다면 재개발 가능성이 희박하다고 보시면 됩니다. 이런 지역을 재개발을 기대하면서 섣불리 빌라를 매수했다가는 팔지도 못하고 큰 금전적인 손해를 볼 수 있게 됩니다.
이 정도는 되어야 합니다. 파란색이 거의 없어야 합니다. 이런 지역은 최소 노후도는 충족이 되었기 때문에 그나마 재개발 가능성이 있는 지역입니다. 예정지를 사더라도 꼭 노후도를 체크하셔서 그 지역이 최소한의 조건을 충족했는지를 확인해야 합니다. 이 지역은 참고로 노량진입니다.
참고로 재개발지역으로 지정되었다가 해제된 지역을 우선적으로 살피는 것이 좋습니다. 과거에 재개발지역으로 지정되었다는 것은 최소 조건을 갖추었다는 뜻이 되기 때문입니다.
그러나 아까도 말씀드렸다시피 노후도가 충족되었다 할지라도 앞으로 갈 길이 너무나도 멉니다. 조합설립인가까지도 매우 멉니다. 그래서 이런 예정지 투자는 하이리스크임을 인지하셔서 신중하게 투자하시길 바랍니다.
3. 믿을 수 있는 개발호재가 있는 지역 인근을 노려라.
개발호재가 있다면 아파트든 빌라든 이익을 가져가게 됩니다. 그러나 중요한 것은 '믿을 수 있는' 개발 호재이어야 합니다. 개발 호재는 삽을 뜨기 전까지는 긁지 않은 복권에 불과합니다. 이것이 꽝이 될지 당첨이 될지는 알 수가 없습니다. 이 부분은 빌라에만 해당하는 내용은 아닙니다. 우리가 아파트를 살 때도 확인되지 않은 개발 호재를 믿고 사시는 분들이 있는데 그러면 안 됩니다.
개발호재도 발표만 해놓고 10년 이상 삽도 뜨지 않는 것도 많습니다. 그러니 삽을 뜨기 전까지는 믿으면 안 되는 것입니다. 매수 및 투자를 할 때도 그 부분을 항상 염두에 두시고 진행하시길 바랍니다.
앞으로 빌라를 보실 때는 꼭 이 3가지를 염두에 두시고 고민하시길 바랍니다. 그렇다면 팔지도 못하고 전전긍긍하며 손해를 보는 일은 없을 것입니다. 감사합니다.
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