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부동산투자 인사이트/지역분석 및 전망

혼란스러운 부동산 시장, 구조적 관점에서 긴급 점검(ft. 서울아파트)

by 한숟갈 2022. 5. 2.
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혼란스러운 부동산시장이 계속 이어지고 있습니다.

부동산은 우리 삶에서 뗄수 없는 필수재이기 때문에 부동산은 늘 이슈가 됩니다.

유튜브에서도 부동산이 앞으로 상승한다~하락한다~ 말이 많습니다. 갈피를 잡기 힘들죠.

양쪽 다 근거가 없는 것은 아닙니다. 나름의 근거를 갖고 하는 이야기들이죠.

 

다만 우리는 부동산하락을 주장하는 영상에 더 확 끌립니다. 왜일까요?

첫째. 일단 썸네일 자체가 자극적입니다. 당장이라도 팔지 않으면 인생 망할것처럼 해놓죠.

둘째. 인간은 기본적으로 이익보다는 손실에 훨씬 민감한 동물입니다. 손실회피심리가 굉장히 강하죠. 그래서 심리적으로 인간은 상승론보다는 하락론,폭락론에 시선이 갈 수밖에 없습니다.

셋째. 일어나는 현상에 대해 네거티브한 주장을 펼치면 항상 더 똑똑해 보입니다. 평범한 사람은 보지 못하는 뭔가를 보고 있는 듯한 느낌을 주죠. 상승하는 부동산이 계속 상승한다고 주장하는건 관성적으로 당연하다고 받아들이지만 상승하고 있는 부동산이 곧 하락한다고 주장하면 뭔가 특별한 시선이나 지식을 갖고있지 않을까하고 대중은 착각하게 됩니다.

 

그러나 저번에도 말씀드렸다시피 많은 하락론에는 도덕이 깔려있습니다.

다 그런건 아니지만 많은 하락론자들은 신념과 도덕의 잣대로 부동산시장을 재단하는 경우가 많습니다.

그들의 논리속에는 이런것들이 은연중에 숨어있습니다.

'시장이 하락해야지만 정상이야'

'너무 올라서 서민들이 집사기 힘들어. 떨어져야 맞아'

'상승을 외치는 것은 악, 하락을 외치는건 선'

'더 상승하는건 비정상이야..이해할 수 없지..' 

하락론 유튜브영상을 한번 보시죠. 많은 분들의 도덕적 잣대와 신념의 관점이 하락의 논리 밑에 숨어있습니다.

 

경제현상을 바라보거나 예측을 시도할 때는 도덕의 관점은 철저하게 배제해야 합니다.

다시 말해서, 경제현상을 있는 그대로 바라봐야 보다 더 현실적으로 받아들일 수 있습니다.

왜 시장이 하락해야만 정상인가요? 요건이 갖춰지면 더 오를 수도 있죠.

서민들이 집을 살 수있는 세상이 좋은 세상인거 인정합니다. 그러나 수도권에 집을 산다는 것은 어찌보면 명품을 사는 것과 비슷합니다. 명품은 돈 많은 사람이 살 수 있잖아요. 수도권 좋은 아파트도 돈 많은 사람이 사는게 정상입니다.

수도권에도 서민들이 걱정없이 집을 살 수 있어야한다? 정말 도덕적으로는 좋은 이야기일 수는 있지만 현실을 똑바로 보지 못하는거죠.

저런 도덕적 관점을 갖게 되면 상승론자들은 버러지가 되는거고 하락론자는 똑똑한 사람이 되는겁니다.

 

다시 한번 강조드립니다. 경제를 바라볼 때는 도덕을 배제하셔야 합니다.

 

그럼 지금부터 도덕의 눈을 완전히 배제하고 부동산 시장을 바라보도록 하겠습니다.

참고로 서울 부동산 시장을 중심으로해서 글을 전개해 나가겠습니다.

 

부동산 시장에서 우리가 바라봐야할 본질적인 측면이 뭐가 있을까요?

1. 수요와 공급에 따른 시장가격의 변화

2. 재화의 원가적 측면

크게 두가지 입니다.

 

1. 수요와 공급에 따른 시장가격의 변화

일단 수요를 쉽게 파악할 수 있는 지표는 없습니다. 수요는 그때 그때 유동적이기 때문이지요. 

그럼에도 불구하고 우리가 참고할 수 있는 지표들은 있습니다.

바로 청약경쟁률입니다. 청약 경쟁률이 높다는 것은 당연히 수요가 들끓고 있다고 봐도 무방하죠.

그런데 점점 청약경쟁률이 떨어지고 1순위에서 완판이 안되고 심지어 미분양까지 발생한다면 문제가 생긴겁니다.

하지만 더욱 중요한 것이 있습니다. 바로 입지 입니다.

입지가 좋거나 좋아질 곳이라면 수요는 계속 생기기 마련입니다.

전문가들이 입지입지 하는 이유가 바로 수요가 계속 받쳐주느냐가 굉장히 중요하기 때문이죠.

일자리가 생기는 곳인지? 그 일자리와의 접근성은 어떤지? 교통은 어찌 변화하는지? 학군은 어떤지? 등등 입지의 수준이 향상되면 그곳에 수요는 당연히 몰리게 되어 있습니다. 

우리는 지금 서울을 중심으로 바라보고 있습니다. 서울의 입지는 더욱 좋아질까요? 아닐까요?

당연히 좋아지겠죠. 수요는 사실 답이 정해진겁니다. 서울은 볼 것도 없이 수요는 너무 빵빵합니다.

여러분이 서울이 아닌 다른지역을 본다고 하셔도 입지를 보시면 답을 추론할 수 있습니다.

 

경제학적으로 모든 재화의 가격의 변화는 본질적으로 수요와 공급에 의해 결정됩니다.

다이아몬드가 비싼 이유는 희소성에 따른 수요와 공급의 불균형 때문입니다.

물이 싼 이유는 반대로 희소성이 없기 때문이죠.

마찬가지로 부동산시장도 수요와 공급의 불균형이 발생하면 가격은 움직이게 됩니다.

수요와 공급의 불균형을 어떻게 알 수 있을까요? 

바로 미분양입니다.

미분양이 점점 늘어난다는 것은 수요보다 공급이 많다는 것입니다.

그럼 기본적으로 부동산가격은 하락하는 방향으로 가게 됩니다.

미분양수치(출처:아실)
서울아파트가격지수(출처:아실)

현실을 똑바로 보도록 하겠습니다.

현재 미분양은 그냥 없다고 보면 됩니다. 

즉, 파는 족족 다 팔리는 중이라고 보면 됩니다.(경기도도 미분양은 최저수준입니다.)

근데 어떤 바보같은 판매자가 눈물을 머금고 가격을 깎아서 판매하나요?

정책에 따라서 단기적은 파도는 있을 수 있지만 현재 지표를 봤을 때는 거시적으로 절대로 대세하락이 올 수 없습니다.

여러분의 지역의 미분양수치를 보세요. 늘어나고 있다면 조심해야 하는 것은 맞습니다.

그러나 서울 및 수도권지역은 전혀~~문제가 없다는 겁니다. 

 

그럼 이런 질문이 나오죠. 

"아니~ 공급이 더 되면 미분양 늘수도 있는거죠! 미래를 봐야지~"

미분양이 앞으로 발생할 가능성이 클지 작을지를 보기 위해서는 미래의 입주물량을 확인해야 합니다.

서울입주물량(출처:아실)

오른쪽 빨간 막대가 2022~2026년 사이 서울의 예상 입주물량입니다.

한눈에 봐도 많은 입주물량은 아니라고 볼 수 있습니다. 1990년 이후 거의 최저치를 찍고 있습니다.

이런 상황에서 미분양이 나올 가능성이 클까요? 가능성은 거의 제로라고 보여집니다.

경기입주물량(출처:아실)

이번에는 경기의 입주물량입니다. 2022년부터 적정수요의 상단에 와있습니다.

그렇다고 무조건 "미분양이 발생해서 가격이 하락하겠군" 이렇게 해석하시면 안됩니다.

경기를 볼때 경기만 보면 안되고 서울을 볼때 서울만 보면 안됩니다. 항상 같이 봐야합니다.

그 이유는 같은 생활권이기 때문입니다. 경기도에서 서울로 출퇴근하는 사람이 얼마나 많은가요?

그래서 어떤 지역의 흐름을 예상하기 위해서는 그 지역 뿐만 아니라 같은 생활권이라고 묶일 수 있는 인접지역의 상황도 같이 살펴야 하는 것입니다. 그래서 서울과 경기는 같이 바라봐야 합니다.

제 생각에는 저정도의 공급이 과다공급이라고 보여지지는 않습니다. 왜냐하면 서울이 이미 너무 적기 때문입니다.

서울의 입주물량과 상쇄를 해본다면 그다지 큰 영향을 주는 초과공급으로 보여지지는 않습니다.

그래서 미시적으로 지역마다 차이는 분명 존재 하겠지만 경기도 전체적으로 보면 크게 미분양이 발생해서 전반적인 대세하락으로 갈거라고는 보여지지 않습니다.

 

물론 이런 이야기도 있습니다. 

"양도세를 완화하면 기존의 매물들이 시장에 대거 나오게 되니깐 부동산 가격은 하락하게 될꺼야"

일리있는 말입니다. 실제로 과거 문재인정부는 양도세 완화조치를 한시적으로 시행한 적이 있습니다.

그 당시 매물이 늘어났고 가격도 어느정도 쉬어가는 양상을 보였습니다. 

그러나 말 그대로 쉬어간겁니다. 완화조치의 기간이 끝나고 나서는 또 다시 가격은 상승하기 시작했습니다.

그리고 최근 몇년간 증여건수가 어마어마하게 늘어났습니다. 그 말은 양도세 아까우니 양도 안하고 증여로 간거겠죠.

이런 매물들은 사실상 이번에 양도세 완화조치 한다고 해서 시장에 출회되지 않습니다. 이미 증여세 내고 증여를 진행했는데 뭐하러 시장에 내놓겠습니까. 그렇지 않을겁니다. 

양도세 완화조치에 따라서 일시적으로 가격이 보합내지 하락으로 방향을 잡을 수는 있지만 그것은 파도에 불과합니다.

구조적인 수요와 공급이 해결되지 않는 한 부동산의 대세하락은 오지 않습니다.

 

정리하자면 지금까지 수요와 공급에 따른 시장가격의 변화에 대해서 이야기 해보았습니다.

그 지역의 수요를 파악한다는 것은 그 지역에 사람이 몰릴 수 있는 입지인가를 판단하는 것이라고 말씀을 드렸습니다.

그런 의미에서 서울은 수요파악이 크게 의미가 없을 정도로 항상 수요가 압도적입니다.

공급적 측면은 미분양과 입주물량을 보면 됩니다. 

미분양이 늘어나거나 미래2~3년의 입주물량이 과다초과공급이 된다면 가격은 하락할 가능성이 매우 큽니다.

그러나 현재 수도권의 미분양과 입주물량을 종합적으로 봤을 때 부동산 대세하락의 근거는 전혀 보이지 않습니다.

오히려 조금 더 상승할 수 있다는 것이 더 합리적으로 보여질 정도입니다.

양도세완화조치에 따른 기존매물출회로 인해서 가격은 잠시 보합내지 하락으로 갈 수 있지만 그것은 구조적인 대세하락이라고 볼 수 없습니다. 오히려 매수의 기회로 바라 볼 수 있는 하나의 파도에 불과하다고 봅니다.

 

2. 재화의 원가적 측면

아파트도 어찌됐든 재화입니다. 재화를 만들기 위해서는 기본적으로 들어가는 재료들이 있습니다.

그 재료들이 비싸지면 결과적으로 재화의 가격도 비싸질 수 밖에 없습니다.

제가 자세히 이야기하지 않는다 하더라도 향후 2~3년은 인플레이션의 세상인거 이미 많은 분들이 알고 있습니다.

 

왜 이렇게 전세계적인 인플레이션이 발생 했을까요?

첫째. 코로나 이후 전세계 중앙은행의 천문학적인 통화발행

둘째. 코로나로 인해 전세계 공급망의 단절

셋째. 우크라-러시아 전쟁으로 인한 원유가격 상승

다른 이유들도 있지만 크게 이 세가지 이유로 인해 지금의 인플레이션이 발생했습니다.

우리나라도 예외는 아닙니다.

우리나라도 인플레이션의 세상에서 미래 몇년은 살아갈겁니다.

심지어 올 하반기부터 인플레이션이 임금 상승에 본격적인 영향을 준다고 합니다.

임금 상승이 발생하면 그것은 또 인플레이션을 자극하게 됩니다. 

 

자, 그런데 이런 상황속에서 아파트라고 다른 물가와는 다르게 디플레이션의 세상에 존재할까요?

절대 그렇지 않습니다. 아파트도 결국은 물건입니다. 

즉, 아파트를 짓는 데에 들어가는 돈이 늘어날 것이고 결국 아파트의 처음 가격인 분양가도 높아진다는 거죠.

결론적으로 아파트 분양가는 높아질 수 밖에 없습니다. 

그럼 분양가만 높아지고 다른 기존의 구축들은 가만히 있을까요?

부동산의 가격변화는 항상 물결효과로 나타납니다. 어느 한곳이 비싸지면 다른 곳도 물결처럼 키를 맞춰나가는 것이 부동산의 전형적인 가격변화 흐름입니다. 신축이 비싸게 분양되면 구축도 따라 올라가게 되는겁니다.

게다가 자재값이 급등하면서 시공사와 발주자간에 갈등이 커지면서 공사가 중단되는 곳도 속속 생기고 있습니다.

갈등이 생긴다는 말은 공사가 지연된다는 것이고 그 말은 입주가 점점 뒤로 밀린다는 뜻입니다.

안그래도 공급이 부족해 죽겠는데 더 안되게 생긴겁니다.

 

정리하자면 전세계적인 인플레이션으로 인해 앞으로 최소 1~2년간은 분양가가 더 오를 가능성이 크다는 겁니다.

그래서 주변 구축도 그 흐름을 같이 하여 오를 가능성이 크다는 말씀입니다.

 

 

오늘 글을 총정리하자면 

결론적으로, 앞으로 서울 및 경기도의 부동산 가격은 일부 하락론자들의 말처럼 대세하락은 오기 힘듭니다.

오히려 상승을 할 가능성이 더욱 크다고 말씀을 드리는 건데 크게 이유는 두가지입니다.

1. 가격의 본질적 측면인 수요와 공급을 봤을 때 초과공급이 앞으로 몇년간 없고 오히려 공급부족이다. 본질적으로 수요와 공급의 불균형으로 인해서 가격 상승의 가능성이 크다.

2. 전세계적인 인플레이션으로 인해 아파트를 구성하는 재료들의 가격이 높아졌고 결과적으로 분양가가 높아질 수 밖에 없을 것이다. 그로인해 구축들도 다 영향을 받을 것이다.

 

앞으로 1~2년, 극히 보수적이라면 보합이라고 볼 수 있지만 저는 상승에 무게를 두는 것이 맞다고 봅니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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