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부동산투자 인사이트/지역분석 및 전망

[거시지표분석]23년 서울 아파트 부동산 전망(ft. 리치고 서울부동산정보)

by 한숟갈 2022. 7. 6.
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서울 아파트 거시지표 분석 총정리(+22~23년 서울 부동산 전망)

1. 입주물량

서울입주물량(출처:아실)

22년~26년 입주물량을 보시면 적정 수요에 비해서 한참 모자라다는 것을 볼 수 있습니다. 특히 25~26년은 거의 없는 수준입니다. 입주물량이 과다하지 않다면 경제위기 수준의 외부적 충격이 있지 않는 한 대세하락은 쉽지 않습니다. 결론적으로 입주물량만 봤을 때는 25~26년까지 대세적 하락은 없을 것으로 보입니다.

 

 

2. 미분양

서울미분양(출처:아실)

서울의 7월 미분양이 살짝 올라온 것을 확인할 수 있습니다. 그래서 최근 기사에 "서울도 미분양이 시작되었다", "서울도 미분양? 대세하락 시작인가!"라는 내용이 많이 올라옵니다. 그러나 한 번 살짝 툭 미분양이 올라왔다고 하여서 급락이라든지 대세하락을 기대하는 것은 무리입니다. 전체적인 기간으로 봤을 때는 거의 바닥에 붙어 있어 의미 있는 미분양 수치라고 보기 힘듭니다. 그러나 미분양이 점점 증가하는 모습을 보이게 된다면 부동산은 하락 압력을 받게 될 것입니다. 현재는 그런 모습은 보이지 않습니다.

 

 

3. 매물량/거래량

거래량,매물량(출처:리치고)

2022년 6월 서울의 매매거래량은 435건입니다. 과거 평균과 비교해 보았을 때 정말 처참한 수준의 거래량입니다. 이렇게 거래가 안되었던 것은 기본적으로 대출이 안됐기 때문입니다. 대출을 할 수 있어도 금리 상승시기라 이자부담이 높아졌기 때문에 섣불리 매수에 임할 수 없는 점도 이유라고 할 수 있겠습니다. 우리가 통계를 분석할 때 그 통계가 의미를 갖기 위해서는 표본이 일정 수준 확보가 되어야 합니다. 그러나 지금의 거래량은 유의미하다고 볼 수 없는 통계입니다. 그래서 최근 나타나는 하락 거래나 상승 거래 몇 개를 보고 방향을 판단하기는 무리입니다. 적어도 3000~4000건 이상의 표본은 나와줘야 방향성을 판단할 수 있는 의미를 가진 통계라고 볼 수 있습니다. 

매물량을 보게 되면 올해 들어 점점 늘어나는 것을 보실 수 있습니다. 크게 3가지 이유를 들 수 있을 듯합니다. 첫째는 서울 아파트가 많이 오른 것은 사실이기 때문에 팔려고 하는 사람들이 생겼을 것이고 둘째는 6월을 기점으로 종부세가 계산되기 때문에 6월 전에는 매물이 원래 늘어나는 점, 셋째는 다주택자 양도세 감면 기한 내에 팔려고 내놓은 매물들이 나와서 일 겁니다. 이 매물량이 얼마나 증가를 하시는지도 주목해볼 점입니다. 매물량이 눈에 띄게 많이 늘어난다면 부동산 가격은 하락 압력이 증가한다고 보시면 됩니다. (매물량이 늘어나니 무조건 하락한다는 말은 아닙니다. 압력이 증가한다는 겁니다.)

 

 

4. 심리(매수우위지수)

서울매수우위지수(출처:아실)

매수우위지수는 기본적으로 100을 기준으로 100보다 아래면 매수보다 매도하려는 사람이 많다고 보는 것이고 100보다 위면 매도보다 매수하려는 사람이 많다고 해석합니다. 최근의 매수우위지수는 37.2로 100에 한참 못 미치는 수준입니다. 쉽게 해석하면 매수하려는 사람보다 매도하려는 사람이 많다고 볼 수 있겠습니다. 앞에 매물량 증가하는 것을 보시면 이해될 겁니다. 매물량이 증가한다는 것은 매도자가 많아진다는 것이겠죠. 근데 매수자가 그에 비해서 한참 모자란 겁니다. 가장 큰 이유는 대출이 안되거나 금리상승이 두려워 매수를 미루고 있어서 일 겁니다. 최근 부동산 시장이 빌빌 거리는 이유가 있는 것이죠.

 

 

5. 가격흐름(지수)

서울매매,전세지수(출처:리치고)

2022년 6월 최악의 거래량과 최악의 매수우위지수를 보여주고도 매매지수는 0.13% 올랐고 전세지수는 0.17% 올랐습니다. 아니 사려는 사람은 없고 팔려는 사람은 많아서 심리도 안 좋은데 도대체 왜 집값은 안 떨어지는 걸까요? 물론 떨어진 아파트도 있습니다. 그에 반해 오른 아파트도 존재합니다. 수치로만 보면 아직은 떨어지는 힘보다 오르는 힘이 강하다고 볼 수 있겠죠. 아무리 정책이고 심리고 나발이고 결국 구조적인 흐름을 결정하는 것은 수요와 공급입니다. 서울의 수요는 어떨까요? 대한민국 1티어입니다. 수요는 항상 얼마든지 존재합니다. 신도시 나가서 사는 분들도 기회만 되면 서울로 들어오려고 합니다. 공급은 어떻습니까? 아까도 보셨겠지만 공급(입주물량)이 적정수요에 비해서 턱없이 부족합니다. 아무리 매물량이 조금 증가한다 하더라도 새로 지어지는 입주물량이 너무나 적기 때문에 대세적 하락, 급락이 없는 것입니다.

 

 

6. 소득대비집값(PIR:Price  Income Ratio)

PIR지수(출처:리치고)

PIR은 쉽게 이야기해서 우리가 몇 년 돈을 모아야 집을 살 수 있냐를 말해주는 겁니다. 22년 4월 기준으로 22.3이 찍혔는데 저 말은 우리가 22.3년의 가처분소득을 쓰지 않고 모으면 서울의 평균 가격 정도의 아파트를 살 수 있다는 겁니다. 전체적인 기간을 봤을 때 분명 높은 것은 분명합니다. 그래서 사이클적인 관점에서 바라보는 사람들은 곧 부동산 하락이 올 것이라고 주장합니다. 일리 있는 말입니다. 분명 부동산도 사이클이 존재하는 시장이고 끊임없이 오르는 시장은 아닐 테니까요. 그러나 PIR이 고점에 다다랐으니 곧 하락한다는 말은 근거가 부실합니다. 언제나 하락에는 이유가 필요합니다. 미분양이 대거 발생한다거나 입주물량이 대거 쏟아진다거나 하는 트리거가 필요합니다. 그런 트리거가 없이 소득 대비 집값이 고점에 다다랐으니 하락한다는 것은 무리입니다. 그러나 분명 집값이 많이 상승해나가기에는 어려움이 있을 것으로는 보입니다.

어쨌거나 집은 돈으로 사는 것이고 우리의 소득 대비 집값이 현저하게 비싸진다면 매수가 어려워질 테니까요.

 

 

7. 전세가율

최근 22년 2월 전세가율은 54.6% 수준입니다. 과거 평균을 내보았을 때 55.3% 수준이기 때문에 현재 전세가율이 역사적 평균 수준에 있다고 보시면 될 듯합니다. 사이클 관점에서 바라보면 아직도 전세가율은 내려갈 수 있는 룸이 충분합니다. 서울 전세가율이 40% 밑이 바닥이었기 때문에 이번에도 전세가율이 적어도 40%까지는 가야 한다고 바라볼 수 있는 것이죠. 전세가율이 내려간다는 말은 매매가와 전세가의 가격차이가 더 커진다는 말이 됩니다. 그 말은 매매가가 지금보다 더 오르거나 전세가가 떨어진다는 뜻입니다. 그러나 현재 전세물량이 현저히 적기 때문에 전세가가 떨어질 가능성은 크지 않다고 보입니다. 그러므로 매매가가 상승하는 시나리오가 더 합당하다고 볼 수도 있겠죠. 그래서 전세가율의 사이클적인 측면에서 바라본다면 아직은 그렇게 갭이 크지 않기 때문에 시장에 매수여력이 더 남아있겠다고 볼 수 있습니다.

 

 

종합적 결론

결론을 내자면 여러 가지 통계를 봤을 때 집값이 20년 21년처럼 폭등하기에는 구조적인 어려움이 있어 보입니다. 소득 대비로 봤을 때 집값이 너무 많이 올랐고 심리로 봤을 때도 패닉바잉이 벌어지지는 않을 듯하기 때문이죠. 그러나 가장 중요한 수요와 공급의 입장에서 바라볼 때는 전혀 대세적하락의 근거를 찾을 수 없습니다. 미분양은 여전히 바닥에 있는 수준이고 입주물량이 26년 까지는 현저히 부족하기 때문이죠.

그래서 22년~23년 서울 아파트 전망을 하자면 인플레이션이 어느 정도 잠잠해지면서 중앙은행들의 빠른 긴축이 어느정도 마무리되고 경제가 안정이 된다면 매수세는 최악인 지금보다는 어느정도 살아날 수 있다고 봅니다. 왜냐하면 지금이 매수심리가 최악, 바닥이기 때문입니다. 그래서 심리는 지금보다는 나아질 것으로 보이기도 하고 양도세감면 혜택을 받고자 내놓은 매물은 이미 다 내놓은 상태로 보여지기 때문에 매물이 지금보다 현저히 많아지지는 않을 듯합니다. 그래서 전반적인 수급상황이 개선될 것으로 보여집니다. 추가적으로 부자들은 지금도 집을 사고 있습니다. 부자들이 경제와 투자에 민감할까요? 일반 서민이 민감할까요? 부동산이 대세적하락으로 갈 것 같으면 강남 부자들부터 집을 팔기 시작합니다. 그런데 지금은 전혀 그런 시그널들이 보이지 않습니다. 그래서 결론은 보합하다가 완만한 상승으로 하겠습니다.

 

행복한 나날들이 되시길 바라고 현명한 선택을 하여 자신의 재산을 지키시길 바랍니다.

 

 

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